鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
真岡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真岡 5-3

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　池末　宏行

TEL.

鑑定評価額

60,800,000 円

１㎡当たりの価格

42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真岡市大谷本町２番７外				②地積　(㎡)	1,438 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	真岡 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 44.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ　市道　　二
方路

交通

施設

真岡駅　南西方

900m

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに低層店舗や営業所等が多く見られる商業地域である。商業地の分散化は見られるが、地域として
概ね安定的で今後も現況を維持するものと予測される。地価は概ね横ばい程度で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は真岡市を中心に周辺市町を含む商業地域。需要者の中心は地元の個人事業主及び県内外の企業等である。
当該地域は幹線道路沿いに商業施設や事業所等が多く見られる路線商業地域であり、顧客の流動性が比較的良好で一定
の繁華性が見られ、需要は底堅い状況にある。取引規模がまちまちであるため、総額の把握は困難であるが、単価は１
㎡当たり４万円台前半程度が取引の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、真岡市中心部周辺の幹線道路沿いの商業地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、
建築費の高騰と相俟って、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は規範性を持つ複数の事例を採用し、補修正等
が適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力がある。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、更に経済情勢等の一般的要因の影響等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　真岡 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     42,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は直近１年間で－０．７％、世帯数は＋
１．２％。物価高、建築費の動向等により、
市場に先行き不透明感が残る。

低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、
一部に新規店舗の出店やテナントの入れ替え
が見られる。需要は比較的堅調である。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的
要因に格別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

真岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公３Ｅ -40	真岡市		建付地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０８公３Ｅ -34	真岡市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、東6m、二方路		２中専地区計画等 (70,200)
c	Ｒ０８公３Ｄ -28	真岡市		建付地	（　）	不整形	南22m県道、東6m、二方路		近商 (100,200)
d	Ｒ０８公３Ｅ -53	真岡市		更地	（　）	台形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ｒ０８公３Ｊ -33	下都賀郡壬生町		建付地	（　）	長方形	北18m県道、西6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	35,975	100 [ 83.8]	42,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,900
b	(　 ) 41,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	42,833	100 [ 98.0]	43,707		43,700
c	(　 ) 29,252	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 78.8]	39,154	100 [ 92.5]	42,329		42,300
d	(　 ) 24,195	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	38,405	100 [ 90.1]	42,625		42,600
e	(　 ) 57,373	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	57,146	100 [ 131.6]	43,424		43,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -19.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,000 円／㎡]

真岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,873,972	2,514,040	8,359,932	6,800,000	1,559,932	（　0.9745） 1,520,154	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,046,826 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,438 ㎡	47.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（一棟貸し）を想定した。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,911	955,500	3.0	2,866,500
							1.0	955,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		955,500		2,866,500
								955,500

⑨年額支払賃料	955,500 円　×　12ヶ月　＝　 11,466,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,466,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 917,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,548,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,866,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 955,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 298,880 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,873,972 円　　　　（　 7,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,911 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

真岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,000 円	100,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	458,640 円	11,466,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 505,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,514,040 円　（　　　　　　 1,748 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,800,000 円（　　　　　 4,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,873,972 円
②総費用	2,514,040 円
③純収益　①－②	8,359,932 円
④建物等に帰属する純収益	6,800,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,559,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,520,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,046,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

真岡 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	真岡市大谷本町２番７	0601000404349-0000
2	真岡市大谷本町２番８	0601000404350-0000
3	真岡市大谷本町２番９	0601000404351-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
真岡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真岡 5-3

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　石原　秀彦

TEL.

鑑定評価額

60,800,000 円

１㎡当たりの価格

42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真岡市大谷本町２番７外				②地積　(㎡)	1,438 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	真岡 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 44.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道、二方路

交通

施設

真岡駅南西方

900m

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部から続く幹線道路沿いに低層店舗等が建つ商業地域で、新規出店も見られ、地価は下げ止まり傾向にある
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は真岡市内及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は栃木県内のみならず、全国的に事業展開している法人
等も含まれ、地元小規模事業者の需要も見られる。幹線沿いの商業地域は発展的に推移してきたが、立地等の地域の選
別化も進んできた。需要の中心となる価格帯は、規模が様々で総額の把握は困難であるが、単価としては㎡当たり３～
５万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駐車スペース確保等の必要性から建築面積に限界があり、高度利用されない商業地域であり、収益価格は低
位に求められた。一方、比準価格は、代替性を有する取引事例より求められており、市場の実態を反映し、実証的で説
得力が高い。よって、本件では、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格等との均衡に留
意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の新規出店は総じて新規の路線沿いが
選向され、中心部や既成の地域は競争力が減
退している。

中心部を走る路線沿いの既成の商業地域とし
て発展してきたが、最近は新規出店等の新た
な動きも見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

真岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公３Ｅ -34	真岡市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、東6m、二方路		２中専地区計画等 (70,200)
b	Ｒ０８公３Ｆ -40	真岡市		更地	（　）	長方形	北22m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０８公３Ｄ -28	真岡市		建付地	（　）	不整形	南22m県道、東6m、二方路		近商 (100,200)
d	Ｒ０８公３Ｅ -40	真岡市		建付地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	42,833	100 [ 100.0]	42,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 45,374	100 [ 115.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,574	100 [ 91.3]	43,345		43,300
c	(　 ) 29,252	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 78.8]	39,154	100 [ 90.2]	43,408		43,400
d	(　 ) 34,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	35,975	100 [ 83.8]	42,930		42,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
b	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,100 円／㎡]

真岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,165,543	2,427,060	7,738,483	6,092,960	1,645,523	（　0.9752） 1,604,714	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,885,087 円　　　　（　 24,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,438 ㎡	47.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸し、駐車場込み

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,985	893,250	3.0	2,679,750
							1.0	893,250
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		893,250		2,679,750
								893,250

⑨年額支払賃料	893,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,719,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,719,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 857,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,861,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,679,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 893,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 279,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,165,543 円　　　　（　 7,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,046 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

真岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	542,400 円	90,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	428,760 円	10,719,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 506,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,400 円	90,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,400 円	90,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,400 円	90,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,427,060 円　（　　　　　　 1,688 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,092,960 円（　　　　　 4,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,165,543 円
②総費用	2,427,060 円
③純収益　①－②	7,738,483 円
④建物等に帰属する純収益	6,092,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,645,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,604,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,885,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

真岡 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	真岡市大谷本町２番７	0601000404349-0000
2	真岡市大谷本町２番８	0601000404350-0000
3	真岡市大谷本町２番９	0601000404351-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考