令和8年1月15日　提出 真岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市西田井字西原２０２１番２ ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 兼住宅も見られる住 宅地域 東7.5m県道 水道 西田井 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 西田井駅　北方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の集落地域に所在し、駅に近接しているものの建物が連担している範囲は非常に限定的である。 地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、真岡市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は市内や周辺市町の居住者等のうち 、当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。当該地域は調整区域の集落地域で、西田井駅至近ではあるが、宅地 の供給及び需要は少なく、既存の住宅地の取引も少なく、需要の中心となる土地建物の総額価格帯の把握は困難である が、土地については、土地単価で１㎡あたり１万円台前半程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 西田井駅には近いものの、市内中心部からは離れた位置にある市街化調整区域内の集落地域に所在し、賃貸市場は未成 熟であるため収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の代替性のある事例より試算されており 、市場の実態を反映し、実証的で説得力が高い。よって、本件では、説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真岡市では高齢化率は県全体より若干低い割 合であるが、人口の減少傾向が続いており、 住宅地需要は選別化が進んでいる。 地域要因に大きな変化は認められない。市中 心部から離れて所在する調整区域内の集落地 域で、需要は限定的であり、地価水準は低位 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％