令和8年1月15日　提出 真岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -16 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市京泉字経塚２１５３番７外 ②地積 　(㎡) 938   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 南東3m市道 水道 西田井 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 西田井駅　北方 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市貝町、芳賀町にも近く、真岡市中心部から遠隔に位置する農家集落地域である。地域要因に格別な変動要因は 認められず、当面現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、真岡市及び周辺市町の価格水準が低位の住宅地域。需要者の中心は市内や周辺市町の居住者、農業従事 者等のうち、当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。当該地域は、街路が狭い市街化調整区域内の農家集落地 域で、土地の流動性は低いため宅地の供給及び需要は少ない。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、画地規模の バラツキ等も大きいため一概には言いづらいが、土地単価は１平方メートル当たりで概略１万円弱程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部から遠隔地に位置し、街路条件がやや劣る中で、農地等も多く見られる市街化調整区域内の農家集落地域に 所在する。賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。当該地域は、自己使用目的での取引が中心の地域で 、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [100.0] 100 9,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,680 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、横ばい傾向で推移し、住宅投資 は「持家」等の低調で弱含んでいる。当市の 人口及び生産年齢人口は微減傾向、高齢化率 は微増傾向。 真岡市境界部にも近い、遠隔地の農家集落地 域で、格別な変動要因は認められない。調整 区域内の不動産市場は低迷しており、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％