令和8年1月15日　提出 小山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字犬塚字大丸３２番２７外 ②地積 　(㎡) 1,714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 小山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 小山駅　北東方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現在は工場地として利用されているものの、周囲には住宅地が形成される一方、街路条件が優れているため、店 舗等も見られるなど、利便性に富んだ地域環境を有しており、今後用途の転換が進むことも予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市を中心とし、その周辺市町に及ぶ工業地域。需要者の中心は中小規模の製造業者・物流関係者及び デベロッパー等である。需給動向については、景気に不安定要因はあるものの、経済活動が比較的活発化し、設備投資 等の増大が見られることなどから、需要は比較的堅調に推移している。取引価格の中心は３０，０００円／㎡前後であ り、用途的多様性に富んだ地域環境を有し、各種の需要が期待できることなどから、地価はやや上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては比準価格を標準として求める。比準価格は、 地域性の類似する事例が少ないものの、適切に比準された結果、妥当性の高い価格といえる。したがって、鑑定評価額 を決定するにあたっては、現在の取引の実態を反映し実証的である比準価格を標準とする一方、多様な需要が期待でき る現状も踏まえ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮して、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [ 63.7] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中国との関係悪化・トランプ関税等による懸 念はあるものの、工場の増設・流通の再編等 に伴い設備投資が増大するにつれて、需要は 拡大傾向にある。 周囲に住宅地が形成される一方、幹線沿いに は大型の量販店等が散在するなど、立地性に 優れた地域環境から、今後用途の転換等が予 測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％