令和8年1月15日　提出 小山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 9-3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字出井字磯宮浦１２００番１３外 ②地積 　(㎡) 8,855   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2:1 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 北12m市道 水道 小金井 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   350 ｍ、南   400 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 135.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 小金井駅東南方 4.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模の工場、流通施設からなる工業団地で、今後とも工業地域として推移するものと予測する。 生産の国内回帰など工業用地に対する需要は強く、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央及び県南の工業地域の圏域。令和６年県内の工場立地件数は、２０件と前年より１４件減少し、都 道府県別順位で前年５位から１５位、面積は３５ｈａと３５ｈａ減少し、前年４位から１８位へ下がっているが、予約 分譲は多い。企業の投資意欲の高まりから、需要は強含みであるが、産業団地の完売が相次ぎ、供給不足となっている 。取引規模がまちまちで需要の中心となる価格帯は把握できないが、単価では、２万円～３万円の範囲である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、首都圏への接近性及び国道４号バイパスとの連続性に恵まれた工業団地内にあり、比準価格のみ求めら れた。よって、比準価格を標準に、円安傾向が継続する中、アジアのコスト上昇もあるなど生産の国内回帰が進んでい ることや県南、県央での産業団地の販売状況等、今日の工業用地の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安傾向の継続、アジアのコスト上昇による 生産の国内回帰から県内工業地域に対する需 要は強く、供給は少ない状態にある。 首都圏との距離及び国道４号バイパスとの連 続性並びに各工場の集積状態など工業地とし て熟成しており、恵まれた立地条件を有して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％