別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小山 5-5 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.
鑑定評価額 97,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,459  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所、工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等の多い路線商業
地域		 北西12m国道、三方路 水道、ガス、下水 小山

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 小山駅　北東方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地として熟成した地域環境を有しており、店舗の建て替えが進む一方、新たな店舗の進出に伴い、地域
性がより向上してきつつあることから、今後もこれまでと同様な動きを見せていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小山市及び周辺市町における路線沿いの商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主あるいは県内外
の企業である。取引価格は、取引事情等により若干のばらつきが見られるものの、４０，０００円／㎡程度であり、街
路系統に優れた地域性から需要は比較的堅調に推移している。当該地域はカーディーラーを中心とした路線商業地であ
り、地域的に成熟した地域環境から、需要は安定しており、低位な地価水準もあって、地価はやや上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求める。比準価格は数多くの事例が得られ、適切に比準された結
果、妥当性を有する価格といえる。収益価格は、採算性を図る重要な指標であるが、想定要素が多く介入するなど、そ
の信頼性は低い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格をより重視する一方、収益性が重視され
る地域性から収益価格も関連づけ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、上記のごとく決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,100 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.9]		 [ 99.9]
100		 39,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安・物価高等の影響はあるが、消費の回復
を受け、設備投資は増大傾向にある。小山市
の商業地は背後地の拡大等により、需要が増
大している。

幹線沿いにカーディラー等が建ち並ぶ成熟し
た商業地であり、店舗の建て替え等に伴い、
地域性がより向上してきているため、需要も
安定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公３
Ｂ
-5		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東10m国道、
北東5m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０８公３
Ｃ
-39		 下野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０８公３
Ｄ
-28		 真岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m県道、
東6m、二方路
近商

(100,200)
d Ｒ０８公３
Ｄ
-64		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21m市道、
北18m、南6m、
三方路
近商

(100,200)
e Ｒ０８公３
Ｆ
-23		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m国道、
北東7.6m、
角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
51,652 		 100
[ 127.9]
40,385 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
40,300 
b (　           ) 
32,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
53,609 		 100
[ 133.9]
40,037 
40,000 
c (　           ) 
29,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  78.8]
39,154 		 100
[  98.0]
39,953 
39,900 
d (　           ) 
80,484  		 100
[ 110.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
79,206 		 100
[ 183.6]
43,141 
43,100 
e (　           ) 
66,629  		 100
[ 110.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
58,380 		 100
[ 140.4]
41,581 
41,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,600 円／㎡]  



小山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  幹線沿いの自然発生宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,178,503 
3,106,980 
10,071,523 
7,957,200 
2,114,323 		 （　0.9497）
2,007,973 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     43,651,587 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,459 ㎡     52.2 m x   47.1 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 貸店舗共益費・駐車場込み ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,930 
1,158,000 		 3.0  3,474,000 
1.0  1,158,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,158,000 		 3,474,000 
1,158,000 
⑨年額支払賃料      1,158,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,896,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,896,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,111,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,784,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,474,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,158,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         362,222 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,178,503 円　　　　（　         5,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 684,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 416,880 円  　　　       13,896,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      809,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,106,980 円　（　　　　　　         1,264 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,957,200 円  
（　　　　　         3,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,178,503 円      
②総費用 3,106,980 円      
③純収益　①－② 10,071,523 円      
④建物等に帰属する純収益 7,957,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,114,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,007,973 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,651,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小山市大字喜沢字海道間７０７番２
 0624000081243-0000
2 　小山市大字喜沢字海道間７０７番３
 0624000081244-0000
3 　小山市大字喜沢字海道間７０８番１
 0624000081252-0000
4 　小山市大字喜沢字海道間７０９番１
 0624000081256-0000
5 　小山市大字喜沢字海道間７０９番４
 0624000081259-0000
6 　小山市大字喜沢字海道間７１１番１
 0624000081262-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
小山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小山 5-5 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.
鑑定評価額 97,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,459  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所、工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等の多い路線商業
地域		 北西12m国道、三方路 水道、ガス、下水 小山

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ　国道 交通

施設		 小山駅　北東方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号沿いの成熟した路線商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測
する。価格水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小山市及びその周辺市町の商業地域及びその周辺地域。主たる需要者は地元の個人事業者及び県内外の法
人等である。市内では商業地域の分散化が見られ、既存商業地域は需要が弱含みである一方、集客力、繁華性が高い郊
外型路線商業地域は安定したテナント需要が見られる。また、商業地は取引規模がまちまちで総額での把握は困難であ
るが、標準地周辺における中心価格帯は１㎡当たり概ね３．５～４万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自動車販売会社、店舗等の多い路線商業地域であるが、賃料水準が低いために収益価格はやや低位に試算された。他方
、比準価格は多数の取引事例から試算した実証的な価格で、かつ、典型的な需要者である地元の個人事業者や県内外の
法人等による自用目的の取引が中心であるという市場の特性にも適合しており、信頼性が高いと判断した。よって、比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,100 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.5]		 [ 99.9]
100		 39,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率ともに県平均を下回っ
ている。令和６年の土地取引は、前年比で件
数、面積ともに増加している。


国道４号沿いの路線商業地域であり、地域要
因に大きな変動はない。価格水準は若干の上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公３
Ｂ
-5		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東10m国道、
北東5m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０８公３
Ｊ
-5		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０８公３
Ｅ
-54		 下野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m県道、
南3m、二方路
１住居

(70,200)
d Ｒ０８公３
Ｈ
-101		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8.5m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
51,652 		 100
[ 128.0]
40,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
40,300 
b (　           ) 
35,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
51,296 		 100
[ 126.6]
40,518 
40,500 
c (　           ) 
19,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  65.0]		 100
[  69.3]
43,960 		 100
[ 110.0]
39,964 
39,900 
d (　           ) 
25,560  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
28,634 		 100
[  71.3]
40,160 
40,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -30.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,200 円／㎡]  



小山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,477,645 
3,498,825 
10,978,820 
8,515,600 
2,463,220 		 （　0.9745）
2,400,408 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     52,182,783 円　　　　（　     21,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 660.00 Ｓ1 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,459 ㎡     52.2 m x   44.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
1,873 
1,236,180 		 5.0  6,180,900 
2.0  2,472,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,236,180 		 6,180,900 
2,472,360 
⑨年額支払賃料      1,236,180 円　×　12ヶ月　＝　      14,834,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,834,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,186,733 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,647,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,180,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,472,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         773,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,477,645 円　　　　（　         5,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,873 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 445,025 円  　　　       14,834,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,162,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,498,825 円　（　　　　　　         1,423 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,515,600 円  
（　　　　　         3,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,477,645 円      
②総費用 3,498,825 円      
③純収益　①－② 10,978,820 円      
④建物等に帰属する純収益 8,515,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,463,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,400,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,182,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小山市大字喜沢字海道間７０７番２
 0624000081243-0000
2 　小山市大字喜沢字海道間７０７番３
 0624000081244-0000
3 　小山市大字喜沢字海道間７０８番１
 0624000081252-0000
4 　小山市大字喜沢字海道間７０９番１
 0624000081256-0000
5 　小山市大字喜沢字海道間７０９番４
 0624000081259-0000
6 　小山市大字喜沢字海道間７１１番１
 0624000081262-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考