令和8年1月15日　提出 小山 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -25 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字小薬字本郷３７１番 ②地積 　(㎡) 1,089   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北4m市道 水道、下水 思川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 思川駅北西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栃木市との市境付近に位置する郊外の住宅地域である。地域の特性を形成する地域要因に格別の変動はなく、当 分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市を中心に周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は分譲地等を除き、地縁的選好性を有す る地元関係者が大半で、外部からの需要は少ない。以前から需要が限られていた郊外の地域などでは地価変動幅は小さ く、目立った動きも少ない。なお、当圏域においては土地取引そのものが少なく、中心となる価格帯は見出し難い状況 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅などが存する地域であるが、土地取引にあたり収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性な どが重視される。本件においては、市街化調整区域内の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえるほか、単価と総額の関連について十分留意し、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の人口は微減傾向、建築着工戸数など も減少傾向が続いているが、市内の宅地需要 は比較的堅調に推移している。 変化の少ない集落地域であり、地域要因に特 段の変動は認められず、不動産取引もほとん ど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％