令和8年1月15日　提出 小山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -14 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字雨ケ谷新田字屋敷下５３番１１ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートも見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 小山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小山駅　南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小山市南東部にて宅地需要が堅調な雨ケ谷地区の住宅地域である。周辺では道路整備事業が進められており、今 後も比較的良好な住環境を維持するものと予測される。地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者の一次取得者が中心であり、同一需給 圏外からの転入者も見られる。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に強い傾向があり、当該 地域においても同様な需要が見られる。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で６００万円～１，０００万円程度、新築の戸 建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心としてアパート等が散見される住宅地域にあるが、第１種低層住居専用地域に存し、画地規模か らみて経済合理的な賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。比準価格は規範性を有する複数の事例 から求めており、試算過程における補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本 件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 59.9] [101.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の総人口は微減傾向である。建築費等 の高騰や金利上昇の先行き不透明感による市 場への影響が注視される。 戸建住宅が多く見られる区画整然とした住宅 地域である。住環境が比較的良好で安定的で あり、地域要因に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％