令和8年1月16日　提出 小山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -6 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市南乙女１丁目１４番２２ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北西6m市道 水道、下水 間々田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 間々田駅　南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 間々田駅近くの街区整然とした住宅地域である。生活利便性に優れることから、今後は住宅地としてより成熟し ていくものと予測する。価格水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は間々田駅を最寄駅とする小山市内の住宅地域。主たる需要者は小山市内の居住者又は小山市内企業への通 勤者である。住宅地の需要は、地域的には選好度の高い城東、城南、城西地区の需要が旺盛で、駅南、犬塚、城北、神 鳥谷地区等でも需要は堅調であるが、市街地郊外の需要は弱含みである。圏域内の価格水準は総じてやや上昇傾向にあ り、標準地周辺における中心価格帯は土地が２００～３００㎡程度で、概ね７５０～１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰により、土地に帰属する純利益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。他方、比準価格 は多数の取引事例に基づく実証的な価格で、かつ、典型的な需要者が居住の快適性等を重視する個人であり、自用目的 の取引が中心であるという市場の特性にも適合しており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 65.4] [101.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均を下回っ ている。令和６年の土地取引は、前年比で件 数、面積ともに増加している。 間々田駅近くの街区整然とした住宅地域であ り、地域要因に大きな変動はない。価格水準 は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％