令和8年1月15日　提出 小山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字外城字上台１５２番１４ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の分譲住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小山駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南西端部の分譲住宅地であるが、国道４号至近で周辺には総合公園も存するなど、住環境が概ね良好であ ることから、住宅地域として安定的に推移する。市内の需給動向を反映し、地価は回復傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。市 内では区画整理地や新規分譲地等を中心に堅調な需要を維持しており、地価の回復は広がりを見せている。一方、旧来 の既成地域や郊外部にあっては一部厳しさも残っており、動向は一様ではない。取引の中心となる価格帯は土地のみで ６００万円～１３００万円程度、新築戸建物件で２０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算し得なかったが、市場における取引は住宅として自己利用す ることを目的とするものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。 比準価格は周辺類似事例を採用して求めており、市場の実態を反映し、実証的で規範性が高い。したがって比準価格の 妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 71.1] [105.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地需要は堅調であり、人気エリア では強気の価格設定も見られる。人口も微減 程度にとどまっており、市況は安定している 。 地域要因に格別の変動はない。市街地外縁部 の既成地域にあって市場競争力は劣るが、人 気エリアとの比較による割安感から需要が回 復しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％