令和8年1月15日　提出 日光 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -7 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市鬼怒川温泉大原字袋原７３１番３７ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) 国立公(２種) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅の中に空地が見 られる温泉街に近い 住宅地域 西5m市道 水道、下水 鬼怒川温泉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鬼怒川温泉駅　南西方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 国立公(２種) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は鬼怒側温泉街からやや離れた住宅地域で、人口減少や高齢化から地域経済に活力がなく宅地需要は奮 わない状況にある。観光産業の回復の兆しは見られるが地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね日光市全域の住宅地域。需要者の中心は日光市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られな い。旧藤原町準幹線道路背後に位置する住宅地。未だ農地等が見られ開発の余地を残すが開発性向は低い。温泉街に新 規ホテル等の立地の動きはなく新たな居住者等の流入も停滞している。宅地需要は低迷傾向にある。新築物件は見られ ず中古物件付の取引が中心である。土地は３００万～６００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする温泉街の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため合理性に欠けると判断し収益価格 は試算しなかった。したがって、当該地域の実情に即した比準価格を中心に鑑定評価額を決定することとなるが、比準 価格の試算値を求めた事例は全体として規範性が高く、再吟味の結果、比準価格の信頼性は非常に高いと判断した。よ って、比準価格を中心に代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [130.3] [102.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率と高齢化率は県平均よりもかなり 高い。令和６年は土地取引件数と取引面積は 減少した。建築着工数は増加したが、直近は 減少傾向である。 基盤となる観光産業の回復が待たれるが、地 域の人口減少の歯止めが掛からず宅地需要は 小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％