令和8年1月15日　提出 鹿沼 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.

鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市さつき町７番３ ②地積 　(㎡) 62,743   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ工業団地 南西20m国道、三方路 水道、ガス 鹿沼 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ　国道 交通 施設 鹿沼駅　南東方 6.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が集積する旧来の工業地域であり、今後も県内における主要な工業団地としての地位を維持するもの と予測される。ＩＣに隣接し、県都宇都宮市への接近性も良好で、安定した工業環境にある。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本県及び近県の工業地域。主な需要者は製造業や流通業関係の法人で、関係先との位置関係や交通アクセ スの良否等を重視して立地選定を行う。需要の中心は近隣地域のような大規模に造成された工業団地で、雇用や税収確 保のために自治体による開発も盛んであるが、新規の団地は完売する状況が続いており、依然供給不足感が残っている 。土地の取引価格は、県内では㎡当たり１．６～２．５万円程度のものが多く、新規工業団地においても同様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街地周辺に位置する幹線道路、ＩＣへの接近性が良好な工業団地である。後述の理由により、収益価格 及び積算価格は試算し得なかった。工業地については費用性等を重視し、自己使用目的での取引が主であるため、信頼 性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響、広域的な工業地の需給動向及び 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近１年間で－１．１％、世帯数は＋ ０．８％。物価高、建築費の動向等により、 市場に先行き不透明感が残る。 大手が中心で企業の入れ替わりは見られない 。地域南側の隣接地域で産業団地が造成され 、すぐに成約するなど、需要は極めて堅調で ある。 代替・競争等の関係にある不動産と比較した 優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的 要因に格別の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％