令和8年1月15日　提出 鹿沼 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -22 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市花岡町字小藪川６番１ (新鹿沼駅西４０街区３－１) ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が見られる新興住宅 地域 西6m区画街路 水道、下水 新鹿沼 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 新鹿沼駅　南西方 400m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした地域で、周辺では住宅等の建設が進み、環境は更に向上するものと予測される。宅地の選別化に よる選好性は優り、また、鹿沼市の不動産需要が回復傾向であるため、地価は上昇傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市街地の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見 受けられる。鹿沼市は人口減少が続き、不動産需要はやや弱かったが需要が回復傾向で、近隣地域付近は街区の整然と した良好な新興住宅地域であり、選別化による選好性が優り、需給関係は需要がやや強含みになっている。市場の中心 価格帯は土地で７００万円～１１００万円程度、新築戸建住宅は２７００万円～３７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域付近では戸建住宅の中にアパートが混在し、アパートの建築を想定して収益価格の試算を試みたが、建築費 の高騰により土地帰属純収益がマイナスとなり、収益価格が試算できなかった。また、近隣地域付近では、土地取引に 於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因 等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 86.3] [102.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の人口は減少傾向で市勢が停滞し、近 年不動産需要が回復して市場が活発化してい るものの、住宅建築費高騰の影響が懸念され る。 区画整理事業がほぼ完了し、周辺では新規住 宅等の建設が散発的に進み、熟成度が向上し 、宅地の選別化による選好性が優る地域にな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％