令和8年1月15日　提出 鹿沼 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -15 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市口粟野字横町１６６４番７外 ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 西10m県道 水道、下水 樅山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ　県道 交通 施設 樅山駅南西方 7.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間に位置する小規模な市街地に存し、過疎化・高齢化が進行しており、衰退が続くものと思われる。住民の流 出や高齢化が進み、当分は地価下落が止まらないものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市西部の農村地帯の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある者が中心で、価格水準が低い住宅地を 探している需要者も散見されるが少数である。近隣地域付近は小規模市街地の住宅地で、不動産の需給は共に少ないが 、過疎化が進行しているため、需要は特に弱い。取引が極めて少なく、取引規模等もまちまちで、市場の中心価格帯を 把握することは難しいが、土地で３５０～６５０万円程度と推測され、新築戸建住宅の取引は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　山間の小規模市街地の住宅地で、周辺にアパート等の賃貸物件は見受けられず、更に賃貸市場が未成熟で収益価格に 規範性が認められないため、収益価格は試算しなかった。よって、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない地域で あるため、一定の規範性を有する多数の取引事例より求めた比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し 、更に、農村部に存する住宅地の地価公示標準地の価格動向との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の中心部から離れた農村地域や山間地 域では、住民の高齢化や過疎化が進み、不動 産需要が乏しくなっている。 山間に位置する小規模な市街地に存し、地域 要因に大きな変化はないが、過疎化・高齢化 が進行して地域的に衰退し、不動産需要は乏 しくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％