令和8年1月15日　提出 鹿沼 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -12 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市睦町字川西城下３２６番１０ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鹿沼 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鹿沼駅　北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿沼市中心部の既成市街地部であるため、地域的な変動はなく今後も現状を維持するものと思われる。大規模な 商業施設にも近接しており利便性は高く、需要は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市中心部の住宅地域と判断した。需要者の中心は鹿沼市内を中心に周辺市町の居住者も含んでいる。 中心部の市街地であり、大規模な商業施設にも近く利便性が高いことから需要は比較的安定している。対象標準地の周 辺は画地規模がややまちまちであるが、小さめな画地が多く、土地は５００万円から８００万円程度である。また、未 利用地はほとんどないことから、新築の戸建物件は滅多に見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいことから採算性のある賃貸物件は建築できないので、収益価格は試算しなかった。また、積算価格も 後述の理由により試算しなかった。しかしながら、近隣地域は自用の戸建住宅が中心となる住宅地域であり、類似の取 引事例を複数採用することで市場の実勢を反映できる比準価格を標準とし、地域要因等の各種要因や比準の各段階を再 吟味し、更に代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は大きく高齢化率も高い。令和６ 年の取引件数は減少したが、取引面積は増加 した。令和６年の建築着工数は前年と同じく 減少している。 中心市街地の既成住宅地域であり、特に変動 要因はない。利便性の高い地域であり、需要 は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％