令和8年1月15日　提出 鹿沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市幸町２丁目１０８番 ｢幸町２－４－１２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 鹿沼 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 鹿沼駅　南東方 2.3km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古い分譲住宅地域で街路条件が劣るため、選別化の対象となっていたが、最近は散発的に新規分譲がなされて新 しい建物が見られるようになった。今後は地域が更新されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市において、住居系の用途に供されている区域。需要の中心は鹿沼市居住者で、同一需給圏外からの 流入は少ない。住宅分譲地等の積極的な宅地供給が一巡した。対象地周辺は熟成した住宅地域であるが、新規分譲も散 見され、新陳代謝が進んでいる。土地は５００～１２００万円程度、新築戸建は２，３００～３，０００万円程度が需 要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自用の住宅としての取引が支配的である。比準価格は多数の事例 の中から、位置的・物的な類似性を重視して選択し、試算した。アパート等も見られるが、地主の相続対策的なものが ほとんどであり、収益目的ではない。また建築費の高騰で、収益価格はマイナスである。よって比準価格を標準とし、 単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.7] [104.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市は東部台の人気が高いが、価格上昇圧 力が既存の住宅地にも波及してきている。ま た地域により地価上昇と下落の二極化が起こ っている。 古くに整備された住宅地として熟成している が、新規分譲が散見され、価格上昇の兆候が ある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％