令和8年1月15日　提出 鹿沼 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の分譲住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 新鹿沼 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 新鹿沼駅　西方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ高台の区画整理事業施行から長期間が経過した地域で、当分は現状で推移すると思われる。 宅地の選別化による選好性が劣るため、地価下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市街地の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入は殆 ど見受けられない。市の人口減少が続き、また、区画整理施行後長期間が経過して選別化の選好性が劣るため、不動産 需要は乏しかったが、住宅地需要の回復傾向の影響で、需要がやや回復している。市場の中心価格帯は土地で３００万 円～６００万円程度、周辺地域では中古住宅が多く、未利用地は少ないため、新築戸建住宅の取引は余り見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には戸建住宅と市営住宅が建ち並び、アパート等はほとんど見受けられず、アパート等の建設を想定することに 規範性がないため、収益価格は試算しなかった。更に、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は見受 けられず、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価 格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [187.7] [102.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の人口は減少傾向で市勢が停滞し、近 年不動産需要が回復して市場が活発化してい るものの、住宅建築費高騰の影響が懸念され る。 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地 域要因に変化はないが、不人気な住宅地にな り、選別化による選好性が劣る地域になって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％