令和8年1月14日　提出 佐野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -17 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴﨑　秀生   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市富士町字馬場１９０番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 南5.5m市道 水道 佐野 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   300 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 佐野駅　北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市郊外部の市街化調整区域であり周囲は農地、一般住宅、農家住宅が見られる地域である。現状を変更する 計画等は特になく、現況の利用がしばらく継続していくものと見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は佐野市犬伏地区や堀米地区等との接近性は認められるが、商業利便性等の限界が要因となり需要の弱含み感 は継続的である。同一需給圏は佐野市郊外部の市街化調整区域内住宅地の一帯である。需要者は市内居住者、及び通勤 者が中心となり、特に郊外部、農村部については地域的地縁性が認められることからこれらの需要が主なものとなる。 住宅地域であっても市街化調整区域は規模がまちまちとなり価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法規制が厳しく地域内に収益物件は見られず、建物の敷地として土地利用されているのは戸建住宅がほとんどを占め ている。このため賃貸市場に基づく収益還元法の適用に当たっては賃貸市場が未成熟であり想定要因に対する説得力が 弱まることから非適用とした。一方で取引は実際の類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えに よる比準価格の説得力は認められる。よって比準価格の信頼性を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況の弱含みが継続する中で特に郊外 部においてはその需要の限定化が顕著であり 、市場の動きが見られない。 公法規制より、地域要因を変化させる行政の 動き等は特になく、需要は低迷し地価は下落 傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％