令和8年1月16日　提出 佐野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -12 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８ ｢鉢木町１２－３｣ ②地積 　(㎡) 561   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、小 工場等が混在する住 宅地域 南西11m市道 水道、下水 葛生 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 葛生駅北方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣は旧葛生町郊外に所在する住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められず、今後も概ね現状を維持して推 移するものと見込まれる。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市内の住宅地域のうち、東武佐野線沿線に所在する地域の範囲で形成される。主たる需要者は市内に 在住または通勤する個人の第一次取得者層で、市外からの流入は極めて少ない。郊外部に所在し利便性に劣ることから 住宅地としての選好性は極めて低く、取引需要は低調に推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地 のみでは５００～８００万円程度、新築の戸建市場は供給量が少ないため中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は戸建住宅を中心として事業用途も混在する住宅地域。土地利用は自己居住目的によるものが大半であり、賃貸市 場は形成されていないことから収益還元法は非適用とした。自己使用を前提とした需要者は類似不動産の取引価格との 均衡を重視して取引意思の決定を行う傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上 により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [156.3] [104.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は人口減少、高齢化が高水準で進行し 、不動産需要は総じて弱含みにあるが、環境 条件に優る一部の地域では持ち直しの動きが 見られる。 人口減少の影響を強く受けて、近隣の不動産 需要は総じて低調にある。地価水準は下落基 調のまま推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％