鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
佐野 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐野 -9

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　順一

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐野市若松町字城山東４４６番				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ1	一般住宅が多い公園に隣接する既成住宅地域	北3.4m市道、背面道	水道、ガス、下水	佐野 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北３．４ｍ
市道

交通

施設

佐野駅北方

180m

法令

規制

１住居
(60,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

佐野駅北口に近接し利便性に優るが、街路条件及び環境条件に劣ることから選別化の影響を強く受け、地価水準
は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
背面道　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐野市内の住宅地域のうち、旧佐野市内に存する市街地の範囲で形成される。主たる需要者は市内に在住
または通勤する個人の第一次取得者層で、市外からの流入は少ない。圏域の取引需要は総じて弱含んでいるが、居住環
境が良好な一部の地域では底堅い需要に支えられ地価水準が上昇に転じた地域も見られる。市場において需要の中心と
なる価格帯は、土地のみで５００～１，２００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣及び周辺にはアパート等も見られるが、土地利用の中心は自己使用を前提とした居住用途であり、収益性よりも居
住環境の快適性等を重視した価格が形成されている。自己居住用途を前提とする需要者は、類似不動産の取引価格との
均衡を重視して意思決定を行う傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により
、鑑定評価額は比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,200 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[116.1]

[100.0]
100

28,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐野市は人口減少、高齢化が高水準で進行し
、不動産需要は総じて弱含みにあるが、環境
条件に優る一部の地域では持ち直しの動きが
見られる。

近隣は街路条件に劣る住宅地域として選別化
の対象となっている。地価水準は下落基調の
まま推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐野 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公２Ｉ -238	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０８公２Ｂ -25	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０８公２Ｂ -33	佐野市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北東6m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
d	Ｒ０８公２Ｉ -233	佐野市		更地	（　）	不整形	北西7.5m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０８公２Ｉ -234	佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,558	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,660	100 [ 103.9]	27,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 30,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,299	100 [ 106.0]	28,584		28,600
c	(　 ) 25,156	100 [ 80.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	32,685	100 [ 112.3]	29,105		29,100
d	(　 ) 21,417	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 61.2]	34,855	100 [ 119.5]	29,167		29,200
e	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,126	100 [ 107.0]	28,155		28,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	売急ぎ	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

佐野 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,850,063	822,674	3,027,389	2,825,100	202,289	（　0.9749） 197,212	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,382,489 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	60 ％	200 ％	160 ％	406 ㎡	17.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 3.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり約４０㎡、全６戸のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,375	165,000	1.0	165,000
							1.0	165,000
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,411	169,320	1.0	169,320
							1.0	169,320
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		334,320		334,320
								334,320

⑨年額支払賃料	334,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,011,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,011,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 320,947 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,690,893 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	334,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 156,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,850,063 円　　　　（　 9,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,434 円/㎡　月額支払賃料（　 1,375 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐野 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,200 円	43,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,474 円	4,011,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 372,300 円	43,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 822,674 円　（　　　　　　 2,026 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,825,100 円（　　　　　 6,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,850,063 円
②総費用	822,674 円
③純収益　①－②	3,027,389 円
④建物等に帰属する純収益	2,825,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	202,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,382,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐野 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐野市若松町字城山東４４６番	0627000206039-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
佐野 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐野 -9

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　阪上　京子

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐野市若松町字城山東４４６番				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ1	一般住宅が多い公園に隣接する既成住宅地域	北3.4m市道、背面道	水道、ガス、下水	佐野 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　３
．４ｍ市道

交通

施設

佐野駅　北方

180m

法令

規制

１住居
(60,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ両毛線の北側に位置する既成住宅地域で、住環境は良いが街路条件及び地勢が劣るため需要者の選別化の対
象となっている。価格水準は、下落幅が縮小傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
背面道　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね佐野市全域の住宅地域。需要者の中心は佐野市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られな
い。「城山公園」の南東側に位置するやや起伏が見られる既成住宅地。幅員の狭さ等から車の乗り入れにスム－ズさを
欠く地域性により需要者の選別化の対象となっている。新規分譲との競合関係においては分が悪い状況にある。土地は
７００万～１２００万円程度、新築の戸建物件は２７００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の戸建住宅のほか周囲には単身者及び家族向けのアパ－ト等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に求められた。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、当該地域
の市場動向を反映した規範性の高い取引事例から導かれた説得力のある比準価格を標準とし、相対的に有用性の低い収
益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,200 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[116.1]

[100.0]
100

28,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より
高い。令和６年は土地取引件数と建築着工数
は減少したが、取引面積は大幅に増加した。

城山公園隣接という立地条件にあるが、街路
条件と地勢が現在の需要者の嗜好と合致しな
いため相対的に競争力は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐野 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公２Ｊ -10	佐野市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０８公２Ｉ -238	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０８公２Ｉ -41	佐野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東4m、北4m、三方路		１中専 (70,200)
d	Ｒ０８公２Ｉ -16	佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、西3m、角地		商業 (100,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,717	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 73.4]	26,766	100 [ 95.6]	27,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 29,558	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,660	100 [ 98.8]	29,008		29,000
c	(　 ) 29,470	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.2]	29,589	100 [ 104.6]	28,288		28,300
d	(　 ) 26,782	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,204	100 [ 92.1]	28,452		28,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

佐野 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,267,405	866,369	3,401,036	3,160,080	240,956	（　0.9739） 234,667	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,214,822 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	128.00	ＬＳ2	256.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	60 ％	200 ％	160 ％	406 ㎡	17.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 3.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け、１ＬＤＫ、６戸、平均専有面積４２．６７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	128.00	100.0	128.00	1,433	183,424	1.0	183,424
							1.0	183,424
2～ 2	住宅	128.00	100.0	128.00	1,462	187,136	1.0	187,136
							1.0	187,136
～

～

～

計		256.00	100.0	256.00		370,560		370,560
								370,560

⑨年額支払賃料	370,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,446,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,446,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 355,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,090,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	370,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 370,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,014 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,267,405 円　　　　（　 10,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,495 円/㎡　月額支払賃料（　 1,433 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐野 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,400 円	45,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	177,869 円	4,446,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,300 円	査定額による
	建物　　　　　　　　　 387,600 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 866,369 円　（　　　　　　 2,134 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,160,080 円（　　　　　 7,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,267,405 円
②総費用	866,369 円
③純収益　①－②	3,401,036 円
④建物等に帰属する純収益	3,160,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,214,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐野 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐野市若松町字城山東４４６番	0627000206039-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考