鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
栃木 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 5-4

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　柴崎　博之

TEL.

鑑定評価額

9,620,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市平柳町１丁目字宮前１８２番５外｢平柳町１－１１－１４｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	低層小売店舗のほか事務所等が見られる商業地域	北18m県道	水道、下水	新栃木 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 85 ｍ、南 25 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

新栃木駅西方

220m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧栃木市内、新栃木駅前からの古くからの商業地域である。商業中心が郊外の幹線道路沿いに移っていることか
ら、商業地としての新規需要は乏しいが、生活利便性が良好なことから、住宅地化が徐々に進むものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栃木市、佐野市等の県南の商業集積のある圏域である。旧栃木市の商業中心は需給共に郊外の幹線道路沿
いに移行している状況である。駅や市役所が近接する古くからの商業中心地は空洞化が続いたが、観光需要を中心に顧
客の回復もみられ、新規出店も散見されるようになってきた。一方で、商業目的の土地取引は極めて少なく、画地条件
や従前建物の状況等により個別性も強く、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には自己用店舗のほか、賃貸物件も混在するが賃貸による収益目的での土地の新規需要は見られない。自営目
的が支配的であり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場は成熟していないことから収益価格は低位に求め
られた。収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を重視し、
収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

40,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栃木市は人口減少率、高齢化率が共に県平均
を上回るが、生産年齢人口の減少は県平均よ
り小さい。近年は水害被害の無かった地域へ
の需要が強い。

旧栃木市内中心市街地の駅に近接する古くか
らの商業地域。駅の利用者は少なく、繁華性
は劣るが、利便性から住宅系用途としても見
直されつつある。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公２Ｈ -58	栃木市		底地	（　）	ほぼ整形	北20m県道、西4.5m、角地		準工 (70,200)
b	Ｒ０８公２Ｈ -228	栃木市		建付地	（　）	不整形	南西14.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０８公２Ｈ -225	栃木市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m県道、西5.4m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０８公２Ｈ -204	栃木市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 59,636) 66,262	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,888	100 [ 103.7]	41,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 22,295	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.3]	30,713	100 [ 74.3]	41,336		41,300
c	(　 ) 41,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	41,090	100 [ 100.0]	41,090		41,100
d	(　 ) 31,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	42,215	100 [ 102.0]	41,387		41,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,200 円／㎡]

栃木 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,551,225	769,704	2,781,521	2,591,820	189,701	（　0.9731） 184,598	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,927,617 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建店舗兼事務所ビル。１階は店舗、２階は事務所としてフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,748	174,800	2.0	349,600
							1.0	174,800
2～ 2	事務所	100.00	100.0	100.00	1,375	137,500	2.0	275,000
							1.0	137,500
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		312,300		624,600
								312,300

⑨年額支払賃料	312,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,747,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,747,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,447,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	624,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 97,687 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,551,225 円　　　　（　 14,921 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,748 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栃木 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,904 円	3,747,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,400 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 769,704 円　（　　　　　　 3,234 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,591,820 円（　　　　　 10,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,551,225 円
②総費用	769,704 円
③純収益　①－②	2,781,521 円
④建物等に帰属する純収益	2,591,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,927,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

栃木 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	栃木市平柳町一丁目字宮前１８２番５	0604000386674-0000
2	栃木市平柳町一丁目字宮前１９０番６	0604000386706-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
栃木 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 5-4

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　順一

TEL.

鑑定評価額

9,620,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市平柳町１丁目字宮前１８２番５外｢平柳町１－１１－１４｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	低層小売店舗のほか事務所等が見られる商業地域	北18m県道	水道、下水	新栃木 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 85 ｍ、南 25 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

新栃木駅西方

220m

法令

規制

近商
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣は新栃木駅に近接する既成商業地域だが、選別化等の影響による繁華性の低下とともに、居住用途への需要
が徐々に高まっている。地価水準は概ね横ばいで推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栃木市及び周辺市に所在し商業性を有する地域の範囲で形成される。需要者は圏域に拠点を置く事業者が
中心となるが、大規模画地においては全国展開を行う法人の市場参入も認められる。中心市街地に立地し利便性は良好
だが、地域経済の衰退、少子高齢化等の影響を受けて取引需要は弱含みで推移している。商業地の取引数は少なく、取
引規模もばらつきが大きいことから、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗を中心に居住用途も混在する既成商業地域だが、空店舗が増加傾向にあり賃貸市場が未成熟であることから収
益価格は低位に試算された。取引需要は自己使用を前提とするものが中心であることから、市場の実勢を反映した比準
価格には相対的に強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を参考に留め、更に
代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

40,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栃木市は人口減少、高齢化の傾向が強く、不
動産需要は全体的に弱含んでいるが、環境条
件に優る一部地域の需要は回復基調にある。

駅からのアクセスが良好な既成商業地域とし
て推移してきたが、住宅地としての需要が近
年高まりつつあり、居住用途への移行が徐々
に進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公２Ｄ -19	栃木市		更地	（　）	不整形	東18.3m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０８公２Ｈ -203	栃木市		更地	（　）	長方形	東18.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０８公２Ｈ -204	栃木市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０８公２Ｈ -225	栃木市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m県道、西5.4m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,193	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	39,000	100 [ 99.0]	39,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 48,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,427	100 [ 115.6]	41,892		41,900
c	(　 ) 31,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	42,215	100 [ 104.0]	40,591		40,600
d	(　 ) 41,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	41,090	100 [ 102.9]	39,932		39,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,800 円／㎡]

栃木 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,295,112	930,984	3,364,128	3,151,350	212,778	（　0.9741） 207,267	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,409,936 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,790	214,800	3.0	644,400
							1.0	214,800
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,425	171,000	3.0	513,000
							1.0	171,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		385,800		1,157,400
								385,800

⑨年額支払賃料	385,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,629,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,629,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 462,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,166,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,157,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 118,055 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,295,112 円　　　　（　 18,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,845 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栃木 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,500 円	44,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,184 円	4,629,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,600 円	44,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,700 円	44,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,700 円	44,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 930,984 円　（　　　　　　 3,912 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,700,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,151,350 円（　　　　　 13,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,295,112 円
②総費用	930,984 円
③純収益　①－②	3,364,128 円
④建物等に帰属する純収益	3,151,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	212,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	207,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,409,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

栃木 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	栃木市平柳町一丁目字宮前１８２番５	0604000386674-0000
2	栃木市平柳町一丁目字宮前１９０番６	0604000386706-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考