令和8年1月13日　提出 栃木 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -36 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市岩舟町下津原字枇杷橋１７７番２ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅に農家住宅 、作業所が見られる 住宅地域 西5.2m市道 水道、下水 岩舟 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 岩舟駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩舟町中心部南西寄りの県道背後の住宅地域である。県道沿いには店舗も見られ、生活利便性は概ね良好であ るが、文教施設から距離があり、系統連続性も劣ることから住宅地としては衰退傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市を中心とするＪＲ両毛線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は栃木市及び隣接市の 一次取得者が中心であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧栃木市及び旧大平町は需給が底堅く、旧都賀町の 南部も需要がやや強い。水害実績のある地域やその他旧郡部は需給が弱い状況である。土地は１８０～２５０㎡程度で ７００～１０００万円程度、新築戸建物件の総額で２３００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は新規の宅地供給も見られる地域であるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、標準地周辺は戸建住宅や 農家住宅を中心とし、賃貸市場も未成熟で経済合理性に即したアパートの建築想定が困難であり、収益価格は試算しな い。快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [114.8] [102.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率が共に県平均 を上回るが、生産年齢人口の減少は県平均よ り小さい。近年は水害被害の無かった地域へ の需要が強い。 旧岩舟町中心部南西寄り、県道背後の住宅地 域である。文教施設から距離があり、住環境 や系統連続性もやや劣ることから、住宅需要 は弱い。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％