令和8年1月13日　提出 栃木 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -28 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大塚町字道祖神７８７番３外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と店 舗等が混在する地域 東6m県道 水道、下水 野州大塚 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 野州大塚駅南方 200m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 野州大塚駅に近接した古くからの集落地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、一部で残る店舗等も 今後は住宅用途への転換が徐々に進むものと予測され、地価も緩やかな下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市郊外部を中心に、その隣接市郊外部も広く含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心 は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向 は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引される物件も画地条 件や規模等が一定ではなく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外部の集落地域であるが、市街化調整区域という用途規制により賃貸物件は皆無であり、自己用住宅地と しての利用が殆どであり、土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定される。周辺の取引価格の水準を指標として価格 決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、市街化調整区域内における土地の需給動向等も考慮し、 代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 56.2] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率が共に県平均 を上回るが、生産年齢人口の減少は県平均よ り小さい。近年は水害被害の無かった地域へ の需要が強い。 旧栃木市南部の駅に近い既成の集落地域であ る。住環境や生活利便性は市街化区域より劣 ることから、土地の需要は弱い。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％