令和8年1月14日　提出 栃木 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -25 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市西方町金崎字上出口６０８番７外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い県道背後の既成住 宅地域 東5.5m市道 水道、下水 東武金崎 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東武金崎駅北方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、西方地区の例幣使街道背後の既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状 を維持すると予測する。地縁的選好性が強い地域で需給ともに少なく、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木市内のうち西方地区を中心とする郊外の住宅地域一円の圏域である。典型的な需要者は西方地区に 地縁的選好性を持つ市内居住の者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。西方地区は農村地帯が多く地縁的選好性が 強い地域であり、宅地需要は低迷し今後も需要は弱含みが見込まれる。市場の中心価格帯は、２００㎡から３５０㎡程 度の規模の土地で３００万円から７００万円程度であり、新築の戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は西方地区の中心部に近い既成住宅地域で、周辺には農地が広がる地域である。近隣地域及び同一需給圏内の 類似地域においては、自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引が殆どで賃貸市場は未成熟であり、後記の理由により 積算価格及び収益価格は試算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市では過去１年間で生産年齢人口が０． ７％減少、高齢化率が０．２ポイント上昇し た。浸水履歴がある地域の需要は回復傾向に ある。 市場の特性に変動はなく、地縁的選好性を有 する者による需要に限定される地域であるた め、需要は弱いままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％