令和8年1月13日　提出 足利 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 9-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市真砂町４５番１ ②地積 　(㎡) 1,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場及び 倉庫等が多い工業地 域 東9m市道 水道、ガス、下水 足利 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   360 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 足利駅北東方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近接する中規模の工場や倉庫を中心とする地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。県南 部の産業向け用地は需給が強含みで推移しており、当面は地価も上昇基調と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市、佐野市、栃木市等を中心とする県内の工業地の圏域。需要者の中心は投資総額から見てある程度 の資本力を有する地元企業及び全国規模の企業である。同一需給圏内では、自治体の補助も見込めるインフラ整備され た工業団地内に需要の選好性は強い。近年は輸送拠点の高速Ｉ．Ｃや生産拠点のマザー工場及び消費地への接近性のほ か、労働力確保の容易さも重視される傾向が強くなり、人口集積地への接近性もより重視される状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地に近接する中規模の工業地内ということで、賃貸による営業は殆ど見られず、自己用の工場又は流通 倉庫としての利用が殆どである。土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定される。従って比準価格を標準とし、県内 の工業地内における土地の需給動向や産業団地の分譲動向等も考慮し、代表標準地等との検討を踏まえて鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南地域の産業団地への需要は県内でも強い 状況が続く。新規の産業団地造成も複数計画 されている状況であり、需要は強含みと予測 される。 中心市街地に近接する、比較的規模の小さい 工業地であり、周辺はリサイクル業者の工場 等が中心であるが、利便性が高く需要は強含 みである。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％