別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
足利 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 5-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市伊勢町３丁目１０番１６外
 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南18m県道 水道、ガス、下水 足利

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 足利駅　北方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ足利駅に近接する商業地域であり、徐々に土地利用に変化が見られる地域である。当面はほぼ現状を維持す
るものと予想され、地価は横ばいからやや下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は栃木県南部の商業地域である。需要者は地元事業者及び全国規模の事業者である。当該地域は市街地中
心部の近隣商業地域であり、衰退化傾向にあるため新規の需給は少ない。対象標準地に係る市場における中心価格帯は
概ね２５，０００円／㎡～５５，０００円／㎡と見受けられる。画地規模が一様でないため総額は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域はＪＲ足利駅前の商業地域で、取引は自用目的が中心と見受けられる。類似性の高い商業地の取引事例を収
集し採用したため比準価格の信頼性は高い。当該地域は地価水準に見合った賃貸市場は形成されておらず、収益価格は
低位に求められ信頼性も低い。従って信頼性の高い比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足利 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 50,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足利市の地域経済は低迷しており、人口減少
傾向もあって、不動産市況の回復基調は弱い
。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足利 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公２
Ｅ
-212		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西18m、角地
商業

(100,400)
b Ｒ０８公２
Ｅ
-42		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
北西6m、角地
２住居

(70,200)
c Ｒ０８公２
Ｅ
-56		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東17m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ０８公２
Ｅ
-27		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
南東9m、角地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,463  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
38,272 		 100
[  73.7]
51,929 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,900 
b (　           ) 
51,399  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,756 		 100
[  94.5]
51,594 
51,600 
c (　           ) 
54,019  		 100
[ 130.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,304 		 100
[  77.8]
53,090 
53,100 
d (　           ) 
45,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
43,160 		 100
[  81.4]
53,022 
53,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,000 円／㎡]  



足利 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,051,019 
1,812,874 
6,238,145 
5,767,610 
470,535 		 （　0.9523）
448,090 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,533,830 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 Ｓ3 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   341 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階及び３階事務所の各階フロア貸し ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 エントランス、階段室等のスペースを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
80.0 
105.60 
2,445 
258,192 		 3.0  774,576 
1.0  258,192 

 2～ 2		 事務所
132.00 
87.0 
114.84 
1,956 
224,627 		 3.0  673,881 
1.0  224,627 

 3～ 3		 事務所
132.00 
87.0 
114.84 
1,956 
224,627 		 3.0  673,881 
1.0  224,627 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
84.7 
335.28 

707,446 		 2,122,338 
707,446 
⑨年額支払賃料        707,446 円　×　12ヶ月　＝　       8,489,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     335.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,489,352 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       679,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,810,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,122,338 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          707,446 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         221,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,051,019 円　　　　（　        23,610 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,445 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足利 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,500 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 339,574 円  　　　        8,489,352　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,400 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,812,874 円　（　　　　　　         5,316 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9523    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,767,610 円  
（　　　　　        16,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,051,019 円      
②総費用 1,812,874 円      
③純収益　①－② 6,238,145 円      
④建物等に帰属する純収益 5,767,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 470,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 448,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,533,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市伊勢町三丁目１０番１６
 0605000095343-0000
2 　足利市伊勢町三丁目１０番１７
 0605000095344-0000
3 　足利市伊勢町三丁目１０番２１
 0605000095348-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
足利 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 5-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市伊勢町３丁目１０番１６外
 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南18m県道 水道、ガス、下水 足利

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 足利駅　北方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ足利駅前の商業地域であることから、特に地域要因に大きな変動はなく当面の間は現状を維持するものと思
われる。新規出店等の動きはなく商業地需要は小さい。地価は今後も下落傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 ２、３階程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね足利市全域の商業地域。需要者の中心は地元足利市の個人事業者や中小企業等であるが、他県の法人
や個人も含まれる。ＪＲ足利駅前の既成商業地。元々足利市中心部の繁華性の高い駅前商店街であったが、郊外路線商
業地域の台頭と生活様式の変化の影響により店舗の集積度は年々低下している。画地規模にやや多様性が見られること
から、需要の中心価格帯は見出しづらいが、土地は１５００万～３０００万円程度が取引の中心と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗が中心で中低層のテナントビルも見られる駅前商業地域であるが、賃貸物件は少ない状況にあることから賃
料水準の把握が難しかった。また、取引にあたって収益性が重視されることがあまり見られないのも当該地域の特性で
あることから、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、資料等の収集の限界から相対的に信頼性が劣る収益価格は
参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、前年地価公示価格とも比較検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足利 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 50,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口が大幅に減少し、高齢化率も県平均より
高い。令和６年は土地取引件数は増加したが
、取引面積は減少し、着工数は時期で増減を
繰り返している。

ＪＲ足利駅前商業地域としての特性に変化は
ないが、立地の優位性に伴う需要はなかなか
顕在化しない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足利 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公２
Ｅ
-202		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m市道、
東8m、角地
商業

(100,400)
b Ｒ０８公２
Ｅ
-42		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
北西6m、角地
２住居

(70,200)
c Ｒ０８公２
Ｅ
-212		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西18m、角地
商業

(100,400)
d Ｒ０８公２
Ｅ
-50		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
北1.5m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,212  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
37,906 		 100
[  73.0]
51,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,900 
b (　           ) 
51,399  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,756 		 100
[  93.6]
52,090 
52,100 
c (　           ) 
30,463  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
38,272 		 100
[  74.6]
51,303 
51,300 
d (　           ) 
23,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  81.6]
40,765 		 100
[  79.2]
51,471 
51,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,700 円／㎡]  



足利 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,678,615 
1,680,976 
5,997,639 
5,494,140 
503,499 		 （　0.9504）
478,525 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,181,383 円　　　　（　     29,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   341 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し。２、３階事務所部分貸し。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 エントランス等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
81.0 
97.20 
2,433 
236,488 		 3.0  709,464 
1.0  236,488 

 2～ 2		 事務所
120.00 
88.0 
105.60 
2,068 
218,381 		 3.0  655,143 
1.0  218,381 

 3～ 3		 事務所
120.00 
88.0 
105.60 
1,946 
205,498 		 3.0  616,494 
1.0  205,498 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
85.7 
308.40 

660,367 		 1,981,101 
660,367 
⑨年額支払賃料        660,367 円　×　12ヶ月　＝　       7,924,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,924,404 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       475,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,448,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,981,101 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          660,367 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         211,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,678,615 円　　　　（　        22,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,433 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足利 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 393,000 円  　　　　     78,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 316,976 円  　　　        7,924,404　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,700 円  　　　査定額による
 建物　　　　　　　　　      668,100 円  　　　　     78,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,600 円  　　　　     78,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,600 円  　　　　     78,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,680,976 円　（　　　　　　         4,930 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,494,140 円  
（　　　　　        16,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,678,615 円      
②総費用 1,680,976 円      
③純収益　①－② 5,997,639 円      
④建物等に帰属する純収益 5,494,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 503,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 478,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,181,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市伊勢町三丁目１０番１６
 0605000095343-0000
2 　足利市伊勢町三丁目１０番１７
 0605000095344-0000
3 　足利市伊勢町三丁目１０番２１
 0605000095348-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考