令和8年1月15日　提出 足利 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -33 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市猿田町２番１６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、事業所が混在する 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 足利 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 足利駅南東方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 渡良瀬川の左岸背後に所在する住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると予 測する。相対的に宅地需要が弱いため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市の東部、ＪＲ両毛線沿線において住宅地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者層は市内に 居住または通勤する一次取得者等で、外部からの流入は少ない。近隣地域は文教施設等から距離があって住環境や利便 性の面でやや劣るため、需要は相対的に弱含みである。取引の中心となる価格帯は土地で５００万円～７００万円程度 、新築の戸建住宅が２，５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺にはアパート等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性のある共同住宅の想定がで きなかったことから収益価格は試算できなかった。本件では現実の不動産市場における土地取引の実態を反映して実証 的で信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地から求めた価 格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [140.9] [101.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市では人口の減少及び高齢化の進行等に より、一部の地域を除いて不動産への需要は 弱い状況である。 渡良瀬川の背後に所在する既成の住宅地域で ある。地域要因に大きな変動は認められない 。需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％