令和8年1月16日　提出 足利 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -31 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市山下町字泉京１８７２番４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、小工場等 が混在する住宅地域 北西6m市道 水道、下水 山前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 山前駅　北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的成熟度の高い住宅地域であり周囲には小工場も見られるが、特段の地域的変化は見られず、今後も現状の まま推移するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足利市西部の圏域を中心とする住宅地域。需要者の中心は圏内に居住又は通勤する一次取得者層が大部 分を占め、圏外からの流入はさほど見られない。需給動向は、中心部や河南地区へ需要が向かうため選別が厳しくなっ ており、弱含みの状況にある。需要者層は若年化の傾向にあり、取引の中心は、土地２００㎡前後で４００～５００万 円程度であり、新築戸建で１，８００～２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパート等が散見されるものの、対象地は画地規模が小さく賃貸物件の想定は現実味に欠けることから、収益価 格は試算し得なかった。比準価格は、価格牽連性の強い住宅地の取引事例を収集し得たことから、信頼性は高いものが ある。よって、現実の不動産市場における土地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的な比準価格を採用し、さらに 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [101.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市は人口減少率、高齢化率がともに県平 均を上回っており、依然として先行きの不透 明感が強く、不動産市場は弱い状況が続いて いる。 学校等の配置が良好で利便性に比較的優れた 住宅地域であるものの、やや雑然とした地域 環境下にあり、需要は弱含み傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％