令和8年1月15日　提出 足利 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -27 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市名草中町字下宿１１４５番 ②地積 　(㎡) 604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 東10m県道、南側道 水道 足利 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 足利駅北方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から比較的離れた市街化調整区域内に所在する住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当面は現 状のまま推移すると予測する。宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市内の市街化調整区域において住宅地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者層は当該地域に 地縁的選好性を有する者であり、それ以外の需要は非常に少ない。市街化調整区域内においては不動産に対する需要、 供給ともに低調であることから取引件数は極めて少なく、取引にあたって特殊な事情を含むケースも多いため、取引の 中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、自己使用の建物が中心で賃貸物件が認められないため、収益価格は試 算できなかった。一方、取引事例比較法により求めた比準価格は、現実の市場において実際に発生した取引事例を価格 判定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では実証的で信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市では人口の減少率及び高齢化率がとも に県の平均を上回っている。郊外における不 動産への需要は弱含みである。 足利市北部の市街化調整区域内に所在する住 宅地域である。人口減少等により過疎化が進 行しており、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％