令和8年1月14日　提出 足利 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -23 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市堀込町字大将陣３００９番３外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 足利市 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 足利市駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は河南地域の幹線道路背後の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると 予測する。街区が雑然とした地域で競争力は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市内のＪＲ両毛線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は市内に居住又は勤務 する住宅の一次取得者であり、圏域外からの転入者は少ない。市内では河南地域に住宅地需要が向かう傾向にある中で 熟成した既成の住宅地域では供給が少ないが、生活利便性が高いことから潜在的な需要は見込まれる。土地は１６０㎡ から２５０㎡程度で３００万円から８００万円程度、新築戸建物件で２０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とした住宅地域であり、当該地域及び周辺地域にはアパートも見られるが、後記のとおり対象 標準地は画地規模が小さくアパートの建設想定が現実的ではないことから収益価格は試算し得なかった。当該地域は自 己居住用の戸建住宅建設目的での土地取引が中心の地域であることから、取引の実態を反映し実証的な価格である比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [153.0] [105.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市では過去１年間で生産年齢人口が１． ２％減少、高齢化率が０．２ポイント上昇し 、河南地域の一部を除き宅地需要は全般的に 弱含みである。 街路条件が劣り区画が雑然としているため、 当該地域に対する需給に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％