令和8年1月13日　提出 足利 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -14 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市朝倉町字下６１４番９ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅、 分譲住宅が多い住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 東武和泉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 東武和泉駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 足利市の南部、山辺地区東部に位置する住宅地域であり、既成の戸建住宅を中心とする地域である。周辺は街路 が未整備で系統連続性が劣り、住環境もやや劣ることから、住宅地としてはやや衰退傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市を中心とするＪＲ両毛線、東武伊勢崎線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅から の住み替え需要が中心で、同一需給圏外部からの需要者は少ない。足利市は需要層となる一次取得者は減少傾向であり 、建築費の高騰から新規の建売分譲も大きく減少。土地は２００～２５０㎡程度で５００万円～８００万円程度、新築 戸建は総額で２０００万円前後又は２５００万円程度が中心、中古住宅は１０００万円以下が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では新規の宅地供給も見られるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、対象標準地は画 地規模が小さく通常想定されるアパート建築は困難であり、収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域であ り、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [150.4] [105.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市は人口減少率と高齢化率が県平均を上 回り、一次取得者層を含む生産年齢人口も減 少が大きく、今後も不動産需要は低迷と予測 される。 生活利便性は概ね良好であるが、区画や街路 が未整備であり、周辺の土地区画整理済みの 地域と比較し、住環境や系統連続性で劣り、 需要も弱含み。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％