令和8年1月15日　提出 足利 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -9 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市弥生町６４番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、戸 建貸家も見られる住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 足利 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 足利駅　北東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は「東山」の西側にひろがる街区が整った住宅地域で、特に変動要因がない地域であり、当分の間は現 状を維持するものと予測する。地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね足利市河北地区の住宅地域。需要者の中心は足利市の居住者であり、周辺市町からの転入は少ない。 「助戸新山福富通り」西側背後の街区がきれいな住宅地。河北地区の東部の住宅地は、中央部の住宅地との競合関係に おいて相対的に需要は小さめである。周囲に未だ農地が残っていることから需給関係は安定している。土地は６００万 ～１０００万円程度、新築の戸建物件は２６００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心となる住宅地域であるが周辺には家族向けのアパ－ト等も見られる。しかしながら、標準地は経 済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格は試算し なかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比準価格を 標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [116.7] [104.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が大幅に減少し、高齢化率も県平均より 高い。令和６年は土地取引件数は増加したが 、取引面積は減少し、着工数は時期で増減を 繰り返している。 特に地域要因に変動はないが、河北地区の住 宅地域では「東山」を挟んだ東側と西側とで は、東側の宅地需要は弱めである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％