令和8年1月15日　提出 足利 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩志   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市稲岡町字田中６８番１ ②地積 　(㎡) 566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地が見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道 富田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 富田駅北東方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家集落地域であることから、地域的な変化は少なく、当分の間は現状を維持するものと予測 する。地価水準は若干下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は足利市内の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する者であり、他 市町及び市内の他の地区からの需要は少ない。市街化調整区域であるため、宅地供給自体も少なく、上述の通り需要も 限定的なため取引件数は少ない。また、取引される土地の規模も一定ではなく、取引の中心的な価格帯の把握は困難な 状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域で、自己使用の建物が中心で賃貸物件が存しないないため、収益価格は 試算できなかった。また、後記理由により、積算価格も試算できなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視す る住宅地域のため、比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお 、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [113.9] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市は人口減少率、高齢化率ともに県平均 を上回っており、不動産市場は需要減少傾向 が続いている。 市街化調整区域にあり、開発規制は厳しく、 人口減少が継続している地域であり、地域要 因の変動は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％