別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 9-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市平出工業団地４１番２
 ②地積
　(㎡)		 41,256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 工場

 中小規模工場が多い
街区整然とした工業
団地		 東16m市道、三方路 水道、ガス 宇都宮

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   290 ｍ、南   250 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称「平出工業団地」の一角
に存する。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅北東方

3.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当市だけでなく本県を代表する工業団地内に立地し、熟成度は非常に高い。県内でも特に県央・県南地区の工場
用地への需要は強い。地価水準も上昇傾向が続くが、上値も近いものと思料する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域を中心に北関東の類似地域一円に及ぶ。主な需要者は生産又は物流の拠点を必要とする大
手～中堅企業で、圏内外を問わない。当県県央～県南の工業地への企業の進出意欲は強く、近年新規の工業団地の売行
きは好調である。中心となる取引価格帯について、規模が様々で総額は表示しづらいが、単価的には㎡当り２万円台半
ば～後半程度と思料する。一方画地が細分化された場合には相応に割高となる例も散見された。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から市場で想定される取引は自用の工場又は
流通業務用地としての物件が大半であり、類似の物件間での立地条件や利用可能な用途について比較検討されるもので
ある。以上及び最近の一般的要因の動向を踏まえ、本件では実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向が続いている。一昨年の
土地取引件数・面積はともに前年比１２％増
。


熟成した工業団地として地域要因の大きな変
動はなく、安定的に推移している。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｆ
-37		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22.8m市道、
西52m、南23m、
北23.1m、
四方路
工専

(70,200)
b Ｒ０８公３
Ｈ
-39		 下野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
南12m、
東6.5m、
北4.5m、
四方路
工専

(70,200)
c Ｒ０８公３
Ｃ
-65		 河内郡上三川町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m町道、
南12m、角地
工業

(70,200)
d Ｒ０８公３
Ｇ
-98		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
南東12m、
北東9.5m、
三方路
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     19,487) 
25,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
25,428 		 100
[  95.6]
26,598 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
27,400 
b (　           ) 
20,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,002 		 100
[  79.4]
26,451 
27,200 
c (　     21,000) 
21,000  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
17,398 		 100
[  66.0]
26,361 
27,200 
d (　           ) 
20,100  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,427 		 100
[  80.5]
26,617 
27,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,300 円／㎡]  



宇都宮 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の工業団地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場が建ち並ぶ工業団地内に立地し、賃貸市場が未形成と認められるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇都宮 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市平出工業団地４１番２
 0600000297412-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 9-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.
鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市平出工業団地４１番２
 ②地積
　(㎡)		 41,256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 工場

 中小規模工場が多い
街区整然とした工業
団地		 東16m市道、三方路 水道、ガス 宇都宮

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   290 ｍ、南   250 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅　北東方

3.4km		 法令

規制		 工専
⑤地域要因の将
　来予測		 大企業を中心とする産業通り沿いの既成工業地域であり、地域要因に格別の変動はないが、供給が限定されるな
か、旺盛な企業の設備投資意欲を反映した需要の拡大は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県内外の内陸型の工業地域の存する圏域。需要者の中心は自用の工場・倉庫等の敷地利用を目的とする
県内外の大企業等である。宇都宮市内の工業地域は、高速道路ＩＣや主要幹線道路へのアクセスに優れ、需要は堅調で
あるものの、供給は限定的で工場用地の不足感が強まっている。なお、画地規模等が一様ではなく、土地の取引も少な
いため総額の把握は困難であるが、１㎡当たり２万円～３万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模の工場敷地等の自己利用が需要の大半を占める既成の工業団地にあることから、後述の理由により収益還元法及
び原価法の適用は断念した。比準価格は概ね県央部に位置する工業団地内の事例を採用して求めており、市場の実態を
反映した実証性の高い価格である。従って本件においては市場参加者の着目する市場性を反映して実証的な比準価格を
採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向であるが、ネットワーク
型コンパクトシティの基盤となるＬＲＴ利用
が好調で、周辺では新規の産業団地の計画が
進んでいる。

既成の工業団地であるが、周辺市街地との接
近、幹線道路の系統及び連続性等により、立
地企業の業態に変化が見られ、細分化も進み
つつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｆ
-37		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22.8m市道、
西52m、南23m、
北23.1m、
四方路
工専

(70,200)
b Ｒ０８公３
Ｇ
-98		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
南東12m、
北東9.5m、
三方路
工専

(70,200)
c Ｒ０８公３
Ｈ
-41		 下野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
西9m、東9m、
南西4.5m、
四方路
工専

(70,200)
d Ｒ０８公３
Ｃ
-65		 河内郡上三川町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m町道、
南12m、
準角地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     19,487) 
25,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
25,428 		 100
[  91.8]
27,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
28,500 
b (　           ) 
20,100  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,427 		 100
[  82.4]
26,004 
26,800 
c (　           ) 
21,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,672 		 100
[  79.2]
27,364 
28,200 
d (　     21,000) 
21,000  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
17,398 		 100
[  74.7]
23,290 
24,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,300 円／㎡]  



宇都宮 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当期間が経過した工業団地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 工場等の賃貸事例の収集は困難であり、地域的にも自己所有の工場が中心であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇都宮 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市平出工業団地４１番２
 0600000297412-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考