令和8年1月15日　提出 宇都宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小坂　一史   TEL.

鑑定評価額 367,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出工業団地８番２ ②地積 　(㎡) 14,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場等が建ち 並ぶ国道沿線の工業 団地 北東10m市道 水道 宇都宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  86.5 ｍ、奥行　約　　 162.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 5.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は国道４号を地域内幹線街路とする平出工業団地（内陸型）内の工業地域で、今後とも現状を維持して推 移するものと予測する。企業の設備投資意欲の改善等により地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に北関東で大規模な土地を確保することが可能な内陸型の工業地域である。主な需要者は自用の工場 等の利用を目的とする全国展開の大企業である。近隣地域は工業地域としての集積度が高く、新４号国道への接近性に 優れ東京圏へのアクセスに優れる等、引き合いは高い。しかし、土地の供給は殆ど無いことから、中心となる価格帯を 見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により、収益価格と積算価格を試算しなかった。この点、比準価格は同一需給圏に存する比較可能な取引事 例を収集・選択の上、適切に補・修正を施して試算した。近隣地域は自用の工場が殆どである実態を鑑みると、比準価 格は実証性に優れているといえる。従って比準価格を標準とし、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意の上、 鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、最有効使用の観点から開発法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [103.4] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇都宮駅東の不動産需給が落ち着く中、ＬＲ Ｔ延伸を見込んで駅西並びに宇都宮郊外部に 需要が流れており、地価水準は市全体として 上昇基調にある。 工業地域としての集積度が高く、新４号国道 への接近性に優れていることから、主に東京 圏の法人からの需要は強い。 対象標準地の価格形成に影響を与える要因に 特別な変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％