別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.
鑑定評価額 619,000,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市東宿郷１丁目４番１
｢東宿郷１－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1.2:1		 ホテル

Ｓ10		 高層のホテル等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 西20.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 宇都宮

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０．５ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅東方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 好調なＬＲＴが牽引する形で近接するコンベンション施設や大型複合施設等への集客を高め、地域の交流人口が
増加している。駅東口を代表する集客力のある商業地域として希少性を増しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市中心部の商業地域で、需要者は多用途の商用利用を目的とする県内外の法人が中心である。ＪＲ
宇都宮駅東口至近に位置し、好調なＬＲＴが牽引する形で各種複合施設等への集客や交流人口の増加から、今後も発展
が期待される。駅東西周辺の開発機運の高まりから、オフィスビルやホテル、マンション等の需要は強いものの、従来
から供給は限定的である。なお、画地規模は一様ではなく、土地の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中心商業地域に存する規範性の高い取引事例により求められており、市場性を反映した価格である。収益価
格は賃貸需要の高まりが見られるものの、利便性や希少性に見合うだけの賃料水準の形成には至っていない状況や昨今
の建築費高騰を反映してやや低めに試算された。本件においては、市場参加者の着目する市場性が適正に反映された比
準価格に妥当性があるものとしてこれを重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　宇都宮 5-23                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    426,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向であるが、ネットワーク
型コンパクトシティの基盤となるＬＲＴが好
調で、西側への延伸や再開発等への期待が高
まっている。

利用が好調なＬＲＴ及び各種施設の整備に伴
う交流人口の増加や駅周辺の開発の進捗を受
けて、需要は堅調に推移している。


ＪＲ駅及びＬＲＴ停留場至近の三方路地とし
ての希少な立地条件から、一層競争力を高め
つつ推移している。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｄ
-78		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北32m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ０８公１
Ｇ
-221		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
西9m、東4.1m、
南4m、四方路
商業

(100,600)
c Ｒ０８公１
Ｆ
-85		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北10.8m市道、
東11m、角地
商業

(100,400)
d Ｒ０８公１
Ｍ
-78		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
355,109 		 100
[  84.8]
418,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
452,000 
b (　           ) 
381,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
372,368 		 100
[  84.0]
443,295 
479,000 
c (　           ) 
247,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
264,401 		 100
[  64.9]
407,398 
440,000 
d (　           ) 
224,801  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
286,736 		 100
[  73.0]
392,789 
424,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    443,000 円／㎡]  



宇都宮 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

268,979,771 
62,159,071 
206,820,700 
188,595,000 
18,225,700 		 （　0.9393）
17,119,400 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    407,604,762 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,103.05 Ｓ9 10,290.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,430 ㎡     40.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階事務所、タワー式駐車場。 ⑦有効率　  67.9 ％
の理由		 標準的な店舗兼事務所
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
1,447.36 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
855.69 
60.3 
515.94 
3,248 
1,675,773 		 12.0  20,109,276 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
986.01 
82.0 
808.26 
3,110 
2,513,689 		 12.0  30,164,268 
0.0  0 
塔屋
  ～  
99.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,290.13 
67.9 
6,982.02 

21,785,285 		 261,423,420 
0 
⑨年額支払賃料     21,785,285 円　×　12ヶ月　＝　     261,423,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,982.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  80 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       261,423,420 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,160,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    15,087,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 266,496,249 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       261,423,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,483,522 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     268,979,771 円　　　　（　       188,098 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,248 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,880,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 14,079,171 円  　　　      281,583,420　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,014,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,245,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,970,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,970,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,159,071 円　（　　　　　　        43,468 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,970,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 279,000 円／㎡　×　  10,290.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.50 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 188,595,000 円  
（　　　　　       131,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 268,979,771 円      
②総費用 62,159,071 円      
③純収益　①－② 206,820,700 円      
④建物等に帰属する純収益 188,595,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,225,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,119,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    407,604,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市東宿郷一丁目４番１
 0600000258843-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.
鑑定評価額 619,000,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市東宿郷１丁目４番１
｢東宿郷１－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1.2:1		 ホテル

Ｓ10		 高層のホテル等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 西20.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 宇都宮

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和５年８月、標準地南側の
鬼怒通りにＬＲＴが開通した		 街

路		 ２０．５ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅東方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東ロータリーに面し、ＬＲＴが走る鬼怒通りを挟んでホテルが向かい合う地域であり、今後も繁華性の高い駅
前地域として安定的な商況を維持するものと見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の繁華性の高い商業地域。主な需要者は不動産開発業者、各種法人等であり、店舗事務所ビルの
ほか、ホテル、マンション等、多様な需要が想定される。東口地区は周辺住宅地も含め発展的に推移しており、ＬＲＴ
も市民の足として定着したことから、近隣地域周辺の需要は底堅いものと推察されるが、現状では開発の余地が小さく
、新規投資は西口地区が多くなっている。なお取引が少なく規模が様々であることから中心価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地域であるが、賃貸物件の需給状況から賃料水準が十分ではなく、建築費も高騰しているため収益価格は低
位に求められた。一方中心部における取引は少ないが、比準価格を求めるにあたっては市内の類似事例を採用しており
、試算価格は市場の特性を反映し規範性を有する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連
付け、単価と総額との関連及び前年標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　宇都宮 5-23                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    426,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＬＲＴ利用者数が好調であり、沿線を中心に
東口地区の不動産需要は堅調であるが、駅周
辺の新規投資はＬＲＴ延伸が予定される西口
に移りつつある。

地域要因に格別の変動はない。駅東口至近の
商業地域で繁華性が高く、多様な需要が想定
される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｄ
-78		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北32m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ０８公１
Ｆ
-94		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ０８公１
Ｆ
-2		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
北8m、角地
２住居

(70,200)
d Ｒ０８公１
Ｇ
-221		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
西9m、東4.1m、
南4m、四方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
355,109 		 100
[  85.9]
413,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
230,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
248,735 		 100
[  62.4]
398,614 
431,000 
c (　           ) 
241,999  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
238,311 		 100
[  60.5]
393,902 
425,000 
d (　           ) 
381,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
372,368 		 100
[  90.0]
413,742 
447,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    446,000 円／㎡]  



宇都宮 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

267,319,121 
61,470,008 
205,849,113 
185,420,000 
20,429,113 		 （　0.9351）
19,103,264 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    454,839,619 円　　　　（　    318,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,103.05 Ｓ9 10,290.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,430 ㎡     40.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階事務所、タワー式駐車場８０台。 ⑦有効率　  67.9 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
1,447.36 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
855.69 
60.3 
515.94 
3,500 
1,805,790 		 12.0  21,669,480 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
986.01 
82.0 
808.26 
3,020 
2,440,945 		 6.0  14,645,670 
0.0  0 
塔屋
  ～  
99.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,290.13 
67.9 
6,982.02 

21,333,350 		 138,834,840 
0 
⑨年額支払賃料     21,333,350 円　×　12ヶ月　＝　     256,000,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,982.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  80 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       256,000,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      24,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    14,000,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 266,000,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       138,834,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,318,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     267,319,121 円　　　　（　       186,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,600,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,200,008 円  　　　      280,000,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,010,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,820,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,920,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,920,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      61,470,008 円　（　　　　　　        42,986 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　  10,290.13 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 185,420,000 円  
（　　　　　       129,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 267,319,121 円      
②総費用 61,470,008 円      
③純収益　①－② 205,849,113 円      
④建物等に帰属する純収益 185,420,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,429,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,103,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    454,839,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     318,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市東宿郷一丁目４番１
 0600000258843-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考