別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-33 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅德   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市ゆいの杜４丁目２番２外
｢ゆいの杜４－２－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 2,312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の小売店舗等が
見られる県道沿いの
商業地域		 西18m県道、背面道 水道、ガス、下水 ゆいの杜西

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ県道、二方路 交通

施設		 ゆいの杜西停留場北方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は郊外部の大規模団地（ＵＲ都市機構による整備）内の商業地域である。ＬＲＴの開通や小学校の開校
等もあって団地内の宅地利用度の高まりが顕著で背後人口の増加に伴って発展的に推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市及び隣接市町等の商業地域である。需要者の中心は広域的に店舗等を展開する法人である。ＵＲ
都市機構により整備された大規模団地内の住宅地の居住者等を背後地とする郊外部における商業地域で、スーパーマー
ケット、ドラッグストアー等が建ち並ぶ地域である。ＬＲＴが運行する道路沿いにおける店舗の集積が顕著であるが、
近隣地域への需要の高まりもみられる。地域内の画地規模は一定しておらず、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外部の商業地域で、大規模な駐車場を備えた低層店舗が一般的な状況にある。地域の特性としてまとまっ
た台数の駐車場の設置が標準的で、敷地面積に比して建物の規模（床面積）は小規模であり収益性は低い地域である。
よって、価格決定に際しては、当地域の地域の特性、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価
格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [100.0]
100		 63,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善や底堅い企業収益を背
景に景気は緩やかな回復傾向にある。日銀が
政策金利を引き上げたことによる景気への影
響が注目される。

背後人口の増加に伴い顧客の増加を見込む店
舗出店需要は堅調である。また、新たな店舗
用地の供給は減少傾向で稀少性から地価は強
含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｊ
-107		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26.5m市道、
東6m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
b Ｒ０８公１
Ｂ
-20		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西17m国道、
南東4m、角地
２住居

(70,200)
c Ｒ０８公１
Ｂ
-21		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西30m県道、
東4m、角地
２住居

(70,200)
d Ｒ０８公１
Ｅ
-52		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m県道、
東11m、角地
２住居

(70,200)
e Ｒ０８公１
Ｊ
-115		 塩谷郡高根沢町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20m県道、
北東12m、
南東6m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     51,695) 
60,800  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,040 		 100
[  96.0]
64,625 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,600 
b (　           ) 
82,396  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
89,240 		 100
[ 137.8]
64,761 
64,800 
c (　           ) 
76,825  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
85,969 		 100
[ 134.2]
64,060 
64,100 
d (　           ) 
44,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.1]
60,016 		 100
[  92.0]
65,235 
65,200 
e (　           ) 
46,593  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
53,219 		 100
[  82.7]
64,352 
64,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -24.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,700 円／㎡]  



宇都宮 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,786,370 
4,345,738 
14,440,632 
10,095,000 
4,345,632 		 （　0.9749）
4,236,557 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     94,145,711 円　　　　（　     40,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 920.00 Ｓ1 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,312 ㎡     58.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
920.00 
100.0 
920.00 
1,811 
1,666,120 		 5.0  8,330,600 
1.0  1,666,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
100.0 
920.00 

1,666,120 		 8,330,600 
1,666,120 
⑨年額支払賃料      1,666,120 円　×　12ヶ月　＝　      19,993,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,993,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,599,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,393,965 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,330,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,666,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         315,763 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,786,370 円　　　　（　         8,126 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,811 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 799,738 円  　　　       19,993,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,221,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,345,738 円　（　　　　　　         1,880 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,095,000 円  
（　　　　　         4,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,786,370 円      
②総費用 4,345,738 円      
③純収益　①－② 14,440,632 円      
④建物等に帰属する純収益 10,095,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,345,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,236,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,145,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番２
 0600010130549-0000
2 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番３
 0600010035722-0000
3 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番４
 0600000079406-0000
4 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番５
 0600010035721-0000
5 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番１９
 0600000079413-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
宇都宮 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-33 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市ゆいの杜４丁目２番２外
｢ゆいの杜４－２－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 2,312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の小売店舗等が
見られる県道沿いの
商業地域		 西18m県道、背面道 水道、ガス、下水 ゆいの杜西

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域南方の鬼怒通りにＬ
ＲＴが開通		 街

路		 １８ｍ県道　二方路 交通

施設		 ゆいの杜西停留場北方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　郊外型店舗を中心とした新興の路線商業地域であり、近隣地域はＬＲＴ停留場から徒歩圏内にあり利便性等の
向上が認められる。旺盛な需要から、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は当市及び周辺市町の路線商業地域を圏域とし、需要者の中心は県内外で広域的な事業展開をする企業等
である。当該地域は、ゆいの杜地区の新興の路線商業地域であり、上昇基調にある背後の住宅地価格との価格牽連性に
より安定した需要が見込まれ、地価は供給が限定的で希少性を有することから需要競合等を通じて強含みで推移してい
る。なお、取引規模がまちまちで市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、地域的特性が類似する路線商業地の事例を中心に採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得力
を有する価格である。収益価格は、駐車場を多く必要とする地域的特性から低位に試算されており、当該収益価格の相
対的信頼性はやや劣るものと判断する。よって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 62,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　物価高進により消費の基調が弱く景気減速
懸念が払拭できない中、当市では商業地の拡
散化傾向等に変化はなく、地価は二極化が進
行している。

　路線系の新興商業地域であり、ＬＲＴ開通
に伴う利便性の向上が認められ、需要は旺盛
で地価は上昇基調で推移している。


　個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｊ
-107		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26.5m市道、
東6m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
b Ｒ０８公１
Ｊ
-109		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南東6m、
二方路
２中専

(70,200)
c Ｒ０８公１
Ｂ
-13		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｒ０８公１
Ｅ
-67		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     51,695) 
60,800  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,040 		 100
[ 100.0]
62,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,000 
b (　     60,000) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
64,103 		 100
[  99.8]
64,231 
64,200 
c (　           ) 
68,912  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,912 		 100
[ 106.4]
64,767 
64,800 
d (　           ) 
44,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.2]
61,028 		 100
[  95.0]
64,240 
64,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,800 円／㎡]  



宇都宮 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業地内にあり、同種の造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,619,289 
4,217,625 
14,401,664 
10,123,200 
4,278,464 		 （　0.9756）
4,174,069 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     92,757,089 円　　　　（　     40,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 922.00 Ｓ1 922.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,312 ㎡     58.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
922.00 
100.0 
922.00 
1,791 
1,651,302 		 5.0  8,256,510 
1.0  1,651,302 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
922.00 
100.0 
922.00 

1,651,302 		 8,256,510 
1,651,302 
⑨年額支払賃料      1,651,302 円　×　12ヶ月　＝　      19,815,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     922.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,815,624 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,585,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,230,374 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,256,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,651,302 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         312,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,619,289 円　　　　（　         8,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,829 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 608,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 792,625 円  　　　       19,815,624　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,221,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,217,625 円　（　　　　　　         1,824 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     922.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.50 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,123,200 円  
（　　　　　         4,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,619,289 円      
②総費用 4,217,625 円      
③純収益　①－② 14,401,664 円      
④建物等に帰属する純収益 10,123,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,278,464 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,174,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,757,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番２
 0600010130549-0000
2 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番３
 0600010035722-0000
3 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番４
 0600000079406-0000
4 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番５
 0600010035721-0000
5 　宇都宮市ゆいの杜四丁目２番１９
 0600000079413-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考