別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-27 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.
鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市簗瀬２丁目１７０５番２外
｢簗瀬２－１３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 639  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 事務所

ＲＣ4		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する商業
地域		 北西18m市道 水道、下水 宇都宮

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地南部の幹線市道沿いの商業地域。事務所、店舗の外、住居系の利用も見られる。経済環境が好転すれ
ば、農地、駐車場等の低次利用地の開発が進むと予測する。地価は横這いからやや上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の路線商業地域、幹線及び準幹線道路沿いの商業地等である。立地条件が良いため、需要者は県内法
人やチェーン店を有する大手法人等が中心と思われる。他の幹線道路沿い商業地との競合や商業地の分散化傾向は見ら
れるが、ＪＲ宇都宮駅に比較的近く、交通量も多いため、商業適地として需要は多い。画地規模が一様でなく、更地取
引も少ないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域に存し、収益性を重視するものの、自用の店舗、事務所等が多い。テナント等も見られるが、
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある。従って、多数の取
引事例から試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額の関
連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.8]		 [ 98.0]
100		 92,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかに回復しているものの、個
人消費、新設住宅着工戸数はやや弱含み。雇
用・労働は足踏みの動き、物価水準は上昇傾
向が続いている。

幹線市道沿いの商業地域で、地域要因に大き
な変動要因はない。通過交通的な面もあるが
、飲食店舗等の需要は底堅い地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｊ
-24		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東18m県道、
北東4m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０８公１
Ｊ
-104		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西14m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ｒ０８公１
Ｋ
-4		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m国道、
西4m、東4m、
三方路
２住居

(60,200)
d Ｒ０８公１
Ｎ
-2		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m県道、
北15m、角地
２住居

(70,200)
e Ｒ０８公１
Ｍ
-77		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,875  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
86,418 		 100
[  88.0]
98,202 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
96,200 
b (　           ) 
87,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,372 		 100
[  92.2]
96,933 
95,000 
c (　           ) 
41,845  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.5]
60,630 		 100
[  63.0]
96,238 
94,300 
d (　           ) 
93,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
91,881 		 100
[  95.9]
95,809 
93,900 
e (　           ) 
111,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,630 		 100
[ 118.2]
95,288 
93,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -30.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,600 円／㎡]  



宇都宮 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,070,243 
4,163,763 
13,906,480 
12,161,600 
1,744,880 		 （　0.9505）
1,658,508 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     36,855,733 円　　　　（　     57,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 220.00 Ｓ4 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   639 ㎡     32.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階事務所 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 共用部分等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
220.00 
80.0 
176.00 
2,361 
415,536 		 3.0  1,246,608 
1.0  415,536 

 2～ 3		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
2,125 
397,375 		 3.0  1,192,125 
1.0  397,375 

 4～ 4		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
2,019 
377,553 		 3.0  1,132,659 
1.0  377,553 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
83.8 
737.00 

1,587,839 		 4,763,517 
1,587,839 
⑨年額支払賃料      1,587,839 円　×　12ヶ月　＝　      19,054,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     737.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,054,068 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,524,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,529,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,763,517 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,587,839 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         496,676 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,070,243 円　　　　（　        28,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,434 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,361 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 762,163 円  　　　       19,054,068　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      497,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,163,763 円　（　　　　　　         6,516 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,161,600 円  
（　　　　　        19,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,070,243 円      
②総費用 4,163,763 円      
③純収益　①－② 13,906,480 円      
④建物等に帰属する純収益 12,161,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,744,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,658,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,855,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市簗瀬二丁目１７０５番２
 0600000374245-0000
2 　宇都宮市簗瀬二丁目１７０５番６
 0600000374249-0000
3 　宇都宮市簗瀬二丁目１７１１番３
 0600000374265-0000
4 　宇都宮市簗瀬二丁目１７１８番１
 0600000374273-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
宇都宮 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-27 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小坂　一史   TEL.
鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市簗瀬２丁目１７０５番２外
｢簗瀬２－１３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 639  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 事務所

ＲＣ4		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する商業
地域		 北西18m市道 水道、下水 宇都宮

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は市街地中心部の商業地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準はやや上昇
傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市中心部の交通量の多い幹線道路沿い等の商業地域である。既存の自用の事業所等も見られるが、
主な需要者は店舗や事務所の利用を目的とする法人を中心に県内・県外を問わない。周辺には大型チェーンの店舗も見
られ、一定の駐車場を確保出来る規模の土地であれば引き合いは高い。一方で、土地の取引価格や規模についてはまち
まちであり、一定の傾向を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は収益性を重視する商業地域にあるものの、自用の店舗・事務所が多い近隣地域にあっては適正な賃料の把握に
困難性が認められた。その為、収益価格は比準価格に比して相対的信頼性が劣るものと判断した。従って、比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.8]		 [ 98.0]
100		 92,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇都宮駅東の不動産需給が落ち着く中、ＬＲ
Ｔ延伸を見込んで駅西並びに宇都宮郊外部に
需要が流れており、地価水準は市全体として
上昇基調にある。

宇都宮中心部かつ駅接近性に優れた交通量の
多い幹線道路沿いの商業地域であり、引き続
き一定の需要が見込まれる。


対象標準地の価格形成に影響を与える要因に
特別な変動は無い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｍ
-77		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｒ０８公１
Ｎ
-6		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.3m市道、
北5.3m、
二方路
近商

(100,200)
c Ｒ０８公１
Ｈ
-17		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０８公１
Ｇ
-6		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西9m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,630 		 100
[ 115.1]
97,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
40,036  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  67.8]
95,043 		 100
[  97.5]
97,480 
95,500 
c (　           ) 
88,142  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,288 		 100
[  92.3]
96,737 
94,800 
d (　           ) 
29,482  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[  56.0]
70,406 		 100
[  73.2]
96,183 
94,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -32.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,400 円／㎡]  



宇都宮 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,125,024 
4,416,451 
14,708,573 
12,990,800 
1,717,773 		 （　0.9505）
1,632,743 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     36,283,178 円　　　　（　     56,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所 250.00 Ｓ4 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   639 ㎡     32.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階事務所フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 共用部分（ホール、廊下等）
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,325 
494,063 		 3.0  1,482,189 
1.0  494,063 

 2～ 2		 事務所
250.00 
88.0 
220.00 
2,000 
440,000 		 3.0  1,320,000 
1.0  440,000 

 3～ 3		 事務所
250.00 
88.0 
220.00 
1,885 
414,700 		 3.0  1,244,100 
1.0  414,700 

 4～ 4		 事務所
200.00 
88.0 
176.00 
1,885 
331,760 		 3.0  995,280 
1.0  331,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
87.2 
828.50 

1,680,523 		 5,041,569 
1,680,523 
⑨年額支払賃料      1,680,523 円　×　12ヶ月　＝　      20,166,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     828.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,166,276 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,613,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,552,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,041,569 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,680,523 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         525,668 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,125,024 円　　　　（　        29,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,325 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,128,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 806,651 円  　　　       20,166,276　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      507,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,598,000 円  　　　　    188,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,416,451 円　（　　　　　　         6,912 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 188,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,990,800 円  
（　　　　　        20,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,125,024 円      
②総費用 4,416,451 円      
③純収益　①－② 14,708,573 円      
④建物等に帰属する純収益 12,990,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,717,773 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,632,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,283,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市簗瀬二丁目１７０５番２
 0600000374245-0000
2 　宇都宮市簗瀬二丁目１７０５番６
 0600000374249-0000
3 　宇都宮市簗瀬二丁目１７１１番３
 0600000374265-0000
4 　宇都宮市簗瀬二丁目１７１８番１
 0600000374273-0000
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