別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
宇都宮 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-11 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小坂　一史   TEL.
鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 北西12m市道 水道、下水 岡本

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 岡本駅西方

1.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理事業が古くに行われた幹線街路沿線に事業所・低層店舗等が建ち並ぶ地域で、路線商業地域として熟成
度が高い。ダントー跡地の開発が大詰めを迎え、地価水準は全体的に上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市郊外の路線商業地域一円と判定した。需要の中心は地縁的選好性を有する地元の個人事業主が中
心と考えられる。近隣地域は同一需給圏内の他の路線商業地域に比して交通量は比較的少ない。しかし背後に住宅地を
抱えており一定の個人需要を囲い込めることから、需要は底堅いものと思料される。主な取引相場については取引価格
や規模に一定の傾向を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は収益性を重視する路線商業地域にあるものの、郊外にあって一定の駐車場を確保する必要があることから、使
用可能な容積率を十分に消化した建物建築が現実的ではなく、適正な賃料の把握に困難性が認められた。その為、収益
価格は比準価格に比して相対的信頼性が劣るものと判断した。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、
単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100		 64,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇都宮駅東の不動産需給が落ち着く中、ＬＲ
Ｔ延伸を見込んで駅西並びに宇都宮郊外部に
需要が流れており、地価水準は市全体として
上昇基調にある。

ダントー跡地の開発エリアに近いことからそ
の影響もあって、地価は上昇傾向にある。



対象標準地の価格形成に影響を与える要因に
特別な変動は無い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｊ
-108		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０８公１
Ｆ
-77		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16.2m国
道、北6.3m、
角地
準住居

(70,200)
c Ｒ０８公１
Ｂ
-44		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d Ｒ０８公１
Ｊ
-109		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南東6m、
二方路
２中専

(70,200)
e Ｒ０８公１
Ｊ
-107		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26.5m市道、
東6m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,280 		 100
[ 116.2]
66,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,500 
b (　           ) 
43,366  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  66.1]
73,771 		 100
[ 112.7]
65,458 
65,500 
c (　           ) 
69,978  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,678 		 100
[ 106.9]
66,116 
66,100 
d (　     60,000) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
64,103 		 100
[  97.5]
65,747 
65,700 
e (　     51,695) 
60,800  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,040 		 100
[  94.1]
65,930 
65,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



宇都宮 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,425,732 
552,312 
1,873,420 
1,298,700 
574,720 		 （　0.9756）
560,697 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     12,459,933 円　　　　（　     45,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 105.00 Ｓ1 105.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   273 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
100.0 
105.00 
2,030 
213,150 		 3.0  639,450 
1.0  213,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
105.00 
100.0 
105.00 

213,150 		 639,450 
213,150 
⑨年額支払賃料        213,150 円　×　12ヶ月　＝　       2,557,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 保証金等により担保されているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,557,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       204,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,353,176 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           639,450 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,150 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          66,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,425,732 円　　　　（　         8,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,312 円  　　　        2,557,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,700 円  　　　　     19,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         552,312 円　（　　　　　　         2,023 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,298,700 円  
（　　　　　         4,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,425,732 円      
②総費用 552,312 円      
③純収益　①－② 1,873,420 円      
④建物等に帰属する純収益 1,298,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 574,720 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 560,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,054 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,459,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
 0600000481916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-11 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 北西12m市道 水道、下水 岡本

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 岡本駅　西方

1.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和４０年代に区画整理事業が行われた幹線街路沿線に事業所・低層店舗等が建ち並ぶ地域で、北側のダントー
工場跡地の再開発事業の影響から、地価水準は、やや強含みでで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内、特に北東部郊外の幹線街路沿線に低層店舗・事務所等が立地する商業地域一円の圏域。典
型的市場参加者は、資金調達力のある地元その他中小企業等の法人又は圏内に地縁的選好性を有する個人が考えられ、
個人消費は、緩やかな回復基調にあるが、物価上昇の影響で伸びは限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地建
物の規模・類型、取引形態が様々であるため把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中心市街地の北東方に離れた低層店舗・事業所等が建ち並ぶ地域であるが、新規賃料水準は未だやや弱含
みのため、典型的市場参加者は、賃貸収入よりもむしろ自用を目的とし、利便性・客観性を重視して、取引市場での動
向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100		 64,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費の回復傾向から、スーパー・ドラッ
グストアを中心とした店舗展開が見受けられ
るが、自動車販売や一部小売業は停滞してい
る。

近隣地域北側のダントー工場跡地で、住宅・
商業複合施設の開発が進行中である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｂ
-20		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西17m国道、
南東4m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０８公１
Ｃ
-5		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０８公１
Ｊ
-109		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南東6m、
二方路
２中専

(70,200)
d Ｒ０８公１
Ｌ
-49		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12m市道、
南9m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,396  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
89,240 		 100
[ 131.9]
67,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,700 
b (　           ) 
104,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,906 		 100
[ 151.4]
69,291 
69,300 
c (　     60,000) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
64,103 		 100
[ 100.0]
64,103 
64,100 
d (　     67,197) 
67,197  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
64,509 		 100
[  97.2]
66,367 
66,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,900 円／㎡]  



宇都宮 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,401,833 
556,004 
1,845,829 
1,318,680 
527,149 		 （　0.9756）
514,287 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,428,600 円　　　　（　     41,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 105.00 Ｓ1 105.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   273 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗としての使用を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
100.0 
105.00 
2,010 
211,050 		 3.0  633,150 
1.0  211,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
105.00 
100.0 
105.00 

211,050 		 633,150 
211,050 
⑨年額支払賃料        211,050 円　×　12ヶ月　＝　       2,532,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,532,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,329,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           633,150 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          211,050 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          66,016 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,401,833 円　　　　（　         8,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,061 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,010 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,304 円  　　　        2,532,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         556,004 円　（　　　　　　         2,037 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,318,680 円  
（　　　　　         4,830 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,401,833 円      
②総費用 556,004 円      
③純収益　①－② 1,845,829 円      
④建物等に帰属する純収益 1,318,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 527,149 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 514,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,884 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,428,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市下岡本町字金井台４５５２番２
 0600000481916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考