別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-6 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市二番町１番１３外
｢二番町１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3.5		 事務所

ＲＣ4		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 北7.5m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当市中心市街地の一角、大通り南側背後に存する商業地域。周辺も含めて俯瞰すると共同住宅も増えている。地
価水準については当市全体の傾向を反映し当面小幅ながらも上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市内の商業地域一円の圏域。主な需要者としては市内を中心に県内大手を含む事業者であり、規模によ
っては開発業者も参入し得る。上記及び下記のとおり近年地域周辺への投資が活発で需給も回復している一方、商業地
間の競合も激しくなっている。中心となる取引価格帯を概観するなら、規模が様々又は建物込みの場合の当該建物価格
がまちまちのため総額は把握し難いが、土地の単価としては３．３㎡当り３５万～４５万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域では賃貸ビル・マンションも見受けられるが、自用の店舗付き事務所又は住宅としての利用が標準的である。ま
た商業地の取引は本来収益性も考慮されたものである。以上及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏ま
えた上で本件では、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    153,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[128.2]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向が続いている。一昨年の
土地取引件数・面積はともに前年比１２％増
。


当地域については特段の変動は無い。周辺も
含めて概観するなら、一定の規模があればマ
ンション用地としての需要が生じ得る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｍ
-80		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南21m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０８公１
Ｍ
-89		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c Ｒ０８公１
Ｍ
-84		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
d Ｒ０８公１
Ｄ
-18		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ｒ０８公１
Ｉ
-90		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.1m市道、
中間画地
商業

(100,426)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
137,130 		 100
[ 111.0]
123,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
142,125  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,115 		 100
[ 116.2]
124,023 
124,000 
c (　           ) 
151,672  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
127,910 		 100
[ 103.7]
123,346 
123,000 
d (　           ) 
104,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,509 		 100
[  86.5]
121,976 
122,000 
e (　           ) 
83,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
130,688 		 100
[ 106.1]
123,174 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



宇都宮 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,049,422 
1,964,473 
7,084,949 
6,626,700 
458,249 		 （　0.9519）
436,207 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      9,693,489 円　　　　（　     67,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 115.00 Ｓ4 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      6.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階事務所、３・４階共同住宅（戸当り約４６㎡）を想定。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 エントランス等の共用部分確保のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
115.00 
60.0 
69.00 
2,813 
194,097 		 3.0  582,291 
1.0  194,097 

 2～ 2		 事務所
115.00 
80.0 
92.00 
2,500 
230,000 		 3.0  690,000 
1.0  230,000 

 3～ 4		 居宅
115.00 
80.0 
92.00 
2,020 
185,840 		 1.0  185,840 
1.0  185,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
75.0 
345.00 

795,777 		 1,643,971 
795,777 
⑨年額支払賃料        795,777 円　×　12ヶ月　＝　       9,549,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,549,324 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       763,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,785,378 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,643,971 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,125 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          795,777 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         248,919 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,049,422 円　　　　（　        62,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,813 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 497,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 381,973 円  　　　        9,549,324　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      845,700 円  　　　　     99,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,964,473 円　（　　　　　　        13,642 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,626,700 円  
（　　　　　        46,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,049,422 円      
②総費用 1,964,473 円      
③純収益　①－② 7,084,949 円      
④建物等に帰属する純収益 6,626,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 458,249 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 436,207 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,029 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,693,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市二番町１番１３
 0600000237049-0000
2 　宇都宮市二番町１番１４
 0600000237050-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-6 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　黒尾　真也   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市二番町１番１３外
｢二番町１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3.5		 事務所

ＲＣ4		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 北7.5m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大通り背後の商業地域であり、近隣地域及びその周辺では駐車場等の更地取得取引が散見され、土地需要は増加
傾向にある。今後は、駅西方の再開発事業等の進展度合いにもよるが、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部に近接する事務所や共同住宅等の建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、事務所や共同住宅等
の利用を目的とする法人や不動産業者と把握される。画地規模によってはマンション開発業者も含まれる。近年の市街
地中心部における再開発事業やＬＲＴ西側延伸期待等を背景に、中心部に近接する商業地の需要は高まりつつある。市
場の中心価格帯は、規模により区々であるが、土地の単価としては坪３５万～４５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に係る取引事例は、自用目的の取引が主であり、同一需給圏において多数の信頼性のある取引事例を収集しえ
た。一方、周囲に存する収益物件は土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため、収益価格はやや低位に
試算された。従って、本件においては実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    153,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[128.2]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内不動産市場は物価高や人口減少による需
要縮小の懸念がある一方で、ＬＲＴや再開発
事業の進展により活況を呈しており全体的に
地価は上昇基調。

大通り背後の商業地域であり、地域要因に大
きな変化はないが、中心市街地に近接する商
業地域として需要は高く、市場性が増してい
る。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｊ
-110		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東25m市道、
北西10.5m、
角地
商業

(100,400)
b Ｒ０８公１
Ｍ
-20		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西9.4m市道、
南8m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ０８公１
Ｅ
-17		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
北6m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０８公１
Ｊ
-103		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,308  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
141,018 		 100
[ 114.5]
123,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
161,044  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
154,449 		 100
[ 124.7]
123,856 
124,000 
c (　           ) 
95,904  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.2]
114,584 		 100
[  93.1]
123,076 
123,000 
d (　           ) 
178,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,539 		 100
[ 137.9]
130,920 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



宇都宮 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,052,334 
2,041,294 
7,011,040 
6,533,460 
477,580 		 （　0.9519）
454,608 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,102,400 円　　　　（　     70,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 115.00 Ｓ4 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      6.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階事務所フロア貸し、３、４階共同住宅各階２戸（２ＤＫ、１戸約４６㎡） ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
115.00 
60.0 
69.00 
2,790 
192,510 		 3.0  577,530 
1.0  192,510 

 2～ 2		 事務所
115.00 
80.0 
92.00 
2,540 
233,680 		 3.0  701,040 
1.0  233,680 

 3～ 4		 共同住宅
115.00 
80.0 
92.00 
2,010 
184,920 		 1.0  184,920 
1.0  184,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
75.0 
345.00 

796,030 		 1,648,410 
796,030 
⑨年額支払賃料        796,030 円　×　12ヶ月　＝　       9,552,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,552,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       764,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,788,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,648,410 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          796,030 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         248,998 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,052,334 円　　　　（　        62,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,876 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,600 円  　　　　     98,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 382,094 円  　　　        9,552,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      833,800 円  　　　　     98,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,100 円  　　　　     98,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,100 円  　　　　     98,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,041,294 円　（　　　　　　        14,176 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,533,460 円  
（　　　　　        45,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,052,334 円      
②総費用 2,041,294 円      
③純収益　①－② 7,011,040 円      
④建物等に帰属する純収益 6,533,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 477,580 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,102,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市二番町１番１３
 0600000237049-0000
2 　宇都宮市二番町１番１４
 0600000237050-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考