令和8年1月16日　提出 宇都宮 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 5-5 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 675,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市駅前通り３丁目１７番 ②地積 　(㎡) 1,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 高度利用地区 (70,700) 台形 1:2 建築中 再開発による超高層 建物が建築中の駅前 商業地域 北（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 宇都宮駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 宇都宮駅西口南地区第一種市 街地再開発事業地 街 路 駅前広場 交通 施設 宇都宮駅南西方　駅前 広場接面 法令 規制 商業 (70,700) 防火  高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 栃木県を代表する宇都宮駅西口至近の希少性の高い商業地域である。ＬＲＴの西口延伸計画や周辺の再開発事業 等の進捗により、西口における開発機運は高まっており、需要は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 超高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 四方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    543,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              515,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市中心部の商業地域で、需要者は分譲マンションをはじめ多用途の商用利用を目的とする大手開発 業者等の法人が中心である。駅西口駅前広場に接面しており、好調なＬＲＴの利用状況による駅東西の交流人口の増加 や、駅西口周辺の開発機運の高まりから、今後も発展が期待され、ホテル、マンション等の需要は強い一方、その希少 性から供給は極めて限定的である。なお画地規模は一様ではなく土地の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は中心商業地域に存する規範性の高い取引事例により求められており、高価格帯の商業地域における市場性を 反映した価格である。開発法は、市場参加者である大手開発業者等の法人が着目する投資採算性を反映した価格である 。本件においては、両試算を妥当性があるものとしてこれを重視し、周辺公示価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向であるが、ネットワーク 型コンパクトシティの基盤となるＬＲＴが好 調で、西側への延伸や再開発等への期待が高 まっている。 駅西口周辺の開発機運の高まりや、好調なＬ ＲＴ効果による東西交流人口の増加等を受け て、地域的な選好性は強い。 駅前広場に面する四方路地としての希少な立 地条件から、今後も競争力を高めて推移する ものと予測される。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％