鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
宇都宮 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-3

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　小坂　一史

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６｢西川田５－４－５｣				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:2	店舗Ｓ1	小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	東10m市道	水道、下水	西川田 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特に無し

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

西川田駅南方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新興商業地域の影響等による低落傾向が近年続いていたが、駅徒歩圏の住宅地に対する需要の高まりを受けて、
住宅人口に期待された商業地としての収益性を見込んでの引き合いが今後は続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市内の東武宇都宮線沿いの駅前を中心とする近隣商業地域である。近隣地域についてみると、地元
中小企業者や地縁的選好性を有する個人事業者等が主な需要者として考えられるが、モータリゼーションにより郊外型
店舗に顧客を奪われ衰退化が続いている。近隣の銀行店舗も有人店舗から無人店舗に転換し、周辺でも空き家が目立つ
。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記２価格を得たが、比準価格と比較して収益価格が低く試算された。これは近隣地域における需要者が自用中心であ
る上、幹線道路沿いの郊外店舗に賃貸需要を奪われている為である。その為、収益価格は比準価格に比して相対的信頼
性が劣り、市場性を反映した比準価格は規範性が高く、評価額の決定において重視すべきものと判断した。したがって
比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇都宮駅東の不動産需給が落ち着く中、ＬＲ
Ｔ延伸を見込んで駅西並びに宇都宮郊外部に
需要が流れており、地価水準は市全体として
上昇基調にある。

モータリゼーションにより郊外型店舗に顧客
を奪われ衰退化が続いている傾向は続いてい
る。

対象標準地の価格形成に影響を与える要因に
特別な変動は無い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｎ -2	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m県道、北15m、角地		２住居 (70,200)
b	Ｒ０８公１Ｊ -24	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東18m県道、北東4m、角地		２住居 (70,200)
c	Ｒ０８公１Ｋ -225	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北東14m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０８公１Ｇ -13	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０８公１Ｋ -4	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北西20m国道、西4m、東4m、三方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,700	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	91,881	100 [ 124.3]	73,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,900
b	(　 ) 89,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	86,418	100 [ 117.8]	73,360		73,400
c	(　 ) 76,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,108	100 [ 104.0]	73,181		73,200
d	(　 ) 57,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	62,011	100 [ 85.6]	72,443		72,400
e	(　 ) 41,845	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.5]	60,630	100 [ 83.9]	72,265		72,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,000 円／㎡]

宇都宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,036,855	872,386	3,164,469	2,769,000	395,469	（　0.9756） 385,820	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,573,778 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	11.0 m x 23.8 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ２戸、平均専有面積は約５５㎡、駐車場料金込みの賃料。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,821	200,310	3.0	600,930
							1.0	200,310
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,406	154,660	1.0	154,660
							1.0	154,660
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		354,970		755,590
								354,970

⑨年額支払賃料	354,970 円　×　12ヶ月　＝　 4,259,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,259,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,771 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,918,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	755,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,970 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 111,035 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,036,855 円　　　　（　 16,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,877 円/㎡　月額支払賃料（　 1,821 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,000 円	42,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,386 円	4,259,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,386 円　（　　　　　　 3,518 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,769,000 円（　　　　　 11,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,036,855 円
②総費用	872,386 円
③純収益　①－②	3,164,469 円
④建物等に帰属する純収益	2,769,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,573,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇都宮 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇都宮市西川田五丁目１３１０番１２６	0600000212799-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
宇都宮 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-3

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　石坂　芳明

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市西川田５丁目１３１０番１２６｢西川田５－４－５｣				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:2	店舗Ｓ1	小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	東10m市道	水道、下水	西川田 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

西川田駅南方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等も見られる駅周辺の近隣商業地域で、銀行店舗の無人化や小売り店舗の閉鎖等により、商業繁華性や集積
度は低下している。周辺地域における底堅い住宅需要により、地価は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市南部の近隣商業地域で、主たる需要者は店舗、店舗併用住宅としての利用を考える中小企業者及
び個人事業主等である。近隣地域は、空洞化の影響で商業繁華性は低下しているが、駅に近く利便性が高く住環境にも
優れるため、潜在的な住宅需要が存在する。主たる供給者は廃業や転勤等により、不動産の換金を計画する者で、取引
の中心となる価格帯は土地が２５０㎡～３５０㎡程度で１，８００万円～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。収益価格は、商業繁華性の低下等により土地価格に見合った賃料水
準が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切
に施されており、市場に於ける取引の実態を反映する実証的で、説得力のある価格である。本件に於いては、比準価格
を標準に収益価格を比較考量して、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向にあるが、利便性や居住環境
の良好な住宅地への需要は堅調で、宇都宮駅
周辺や優良な商業背後地を抱える路線商業地
域で需要が強い。

銀行店舗の無人化や店舗の閉鎖等により、商
業繁華性や集積度は低下しているが、用途の
多様性があり、近隣地域等では底堅い住宅需
要が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｊ -22	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０８公１Ｋ -225	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北東14m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０８公１Ｊ -14	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、東6m、角地		２中専 (70,200)
d	Ｒ０８公１Ｎ -15	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,427	100 [ 90.2]	72,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,500
b	(　 ) 76,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,108	100 [ 104.0]	73,181		73,200
c	(　 ) 53,571	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	52,626	100 [ 72.7]	72,388		72,400
d	(　 ) 65,179	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	68,302	100 [ 94.1]	72,584		72,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,500 円／㎡]

宇都宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,844,152	839,154	3,004,998	2,591,050	413,948	（　0.9749） 403,558	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,967,956 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	11.0 m x 23.8 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅５５㎡×２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,707	187,770	3.0	563,310
							1.0	187,770
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,366	150,260	1.0	150,260
							1.0	150,260
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		338,030		713,570
								338,030

⑨年額支払賃料	338,030 円　×　12ヶ月　＝　 4,056,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,056,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,731,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	713,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 105,736 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,844,152 円　　　　（　 15,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,707 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	38,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,254 円	4,056,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,154 円　（　　　　　　 3,384 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,591,050 円（　　　　　 10,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,844,152 円
②総費用	839,154 円
③純収益　①－②	3,004,998 円
④建物等に帰属する純収益	2,591,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	403,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,967,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇都宮 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇都宮市西川田五丁目１３１０番１２６	0600000212799-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考