令和8年1月16日　提出 宇都宮 -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -76 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　黒尾　真也   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市鶴田２丁目１７番９ ｢鶴田２－１７－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅西方 2.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ、周辺部における宅地利用の高まりとともに良好な住環 境を維持するものと予測する。今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地西部に位置する住宅地域で、需要者は宇都宮市の居住者や通勤者を中心とする一次取得層である。 鶴田地区では土地区画整理事業を契機に周辺部でも宅地供給が活発で、生活利便施設の整備も進んでおり、需給は総じ て堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は標準規模で１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０ ００円～４、５００万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格に係る取引事例は、自用目的の住宅取引が主であり、同一需給圏において多数の信頼性ある取引事例を収集す ることができた。収益還元法および原価法の適用については、後述の理由により適用を断念した。したがって、市場参 加者が着目する市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は物価高や人口減少による需 要縮小の懸念がある一方で、ＬＲＴや再開発 事業の進展により活況を呈しており全体的に 地価は上昇基調。 区画整理済の住宅地域であり、周辺地域では 区画整理事業が進行中である。住環境に優れ る住宅地域として当該地域の相対的地位は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％