令和8年1月16日　提出 宇都宮 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -73 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が多く見られる地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 岡本 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岡本駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮環状線背後に位置し、利便性の良好な郊外部の既成住宅地域として、中心部の住宅地域と比較した値頃感 から、需要は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地北東部に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は、宇都宮市居住者及び通勤者等の一次取得者 のほか、隣接市町からの流入も見られる。土地区画整理事業並びに大手又は地場の不動産業者等による宅地供給は依然 として多く、競合が著しいものの、値頃感や利便性に着目した需要も多い。土地は１千万円前後～１千５百万円、新築 の戸建物件は２千５百万円～３千５百万円が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街地北東部の住宅地域を中心に規範性の高い事例を採用しており、市場の実態を反映した実証性の高い 価格である。一方、対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引される傾向が強い地域に存し、収益性 が反映されて価格形成がなされる状況にないことから、収益価格は低位に試算された。よって本件では、収益価格を参 考に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [105.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向であるが、ネットワーク 型コンパクトシティの基盤であるＬＲＴ利用 者数が好調、西側延伸が２０３５年度末に予 定されている。 周辺の区画整理地等の新興住宅地域と競合し ているが、環状線背後の比較的利便性の良好 な既成住宅地域として、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％