別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 -69　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -69 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　黒尾　真也   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市宝木町２丁目字西岡１０３５番９
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い公営
住宅団地に隣接した
住宅地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅北西方

5.6km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地北西部に戸建住宅を中心に熟成した住宅地域であり、近隣地域での不動産取引は低調であるが、近隣地域
の周辺では新規の宅地分譲が見られる。地価は今後も概ね横這い傾向に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地北西部及びその周辺に位置する住宅地域。需要者の中心は、宇都宮市居住者及び通勤者を中心とす
る一次取得者である。宝木、細谷地区では小規模開発により新規分譲地の供給も見られ、居住の快適性や交通利便性に
優れる地域への需給は堅調であるが、旧来の既成住宅地域では需給ともに低調である。土地は標準規模で１，５００万
円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に係る取引事例は、自用目的の住宅取引が主であり、同一需給圏において多数の信頼性ある取引事例を収集す
ることができた。近隣地域には戸建住宅のほか共同住宅も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成
されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、本件においては実証性に優れる比準価格を重視し、収
益価格を参考に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -15                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[137.0]		 [100.0]
100		 48,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内不動産市場は物価高や人口減少による需
要縮小の懸念がある一方で、ＬＲＴや再開発
事業の進展により活況を呈しており全体的に
地価は上昇基調。

周辺では新たな分譲地の供給が進んでいるも
のの、近隣地域における不動産取引はやや低
調で、地域的な動向に顕著な変化は見られな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -69　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｋ
-7		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m道路、
北6m、西4.1m、
三方路
１低専

(50,60)
b Ｒ０８公１
Ｋ
-5		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8.5m市道
、
西6m、北6m、
三方路
１低専

(50,60)
c Ｒ０８公１
Ｋ
-18		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
d Ｒ０８公１
Ｎ
-40		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e Ｒ０８公１
Ｋ
-205		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
東6m、西6m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,807  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.4]
50,195 		 100
[ 101.0]
49,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,700 
b (　           ) 
56,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
51,682 		 100
[ 106.1]
48,711 
48,700 
c (　           ) 
48,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
50,380 		 100
[ 100.9]
49,931 
49,900 
d (　           ) 
48,195  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
46,388 		 100
[  95.9]
48,371 
48,400 
e (　           ) 
45,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
40,995 		 100
[  88.1]
46,532 
46,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,600 円／㎡]  



宇都宮 -69　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,131,977 
823,824 
3,308,153 
3,007,550 
300,603 		 （　0.9728）
292,427 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,646,068 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -69　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ２戸×２階、平均専有面積約６５㎡、駐車場含む ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,380 
179,400 		 1.0  179,400 
1.0  179,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

358,800 		 358,800 
358,800 
⑨年額支払賃料        358,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,305,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,305,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       344,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,961,152 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           358,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          358,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         167,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,131,977 円　　　　（　        12,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,414 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -69　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 172,224 円  　　　        4,305,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      386,700 円  　　　　     45,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         823,824 円　（　　　　　　         2,496 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,007,550 円  
（　　　　　         9,114 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,131,977 円      
②総費用 823,824 円      
③純収益　①－② 3,308,153 円      
④建物等に帰属する純収益 3,007,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 300,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 292,427 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          886 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,646,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -69　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市宝木町二丁目字西岡１０３５番９
 0600000163287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 -69　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -69 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市宝木町２丁目字西岡１０３５番９
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い公営
住宅団地に隣接した
住宅地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ市道		 交通

施設		 東武宇都宮駅　北西方

5.6km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市北西部の比較的熟成度の高い郊外住宅地域で、周辺で中小規模の開発が多く見受けられたが、当面現状を維持
しつつ、地価はほぼ横這いで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市北西部に存する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は、宇都宮市を中心とする２０
代後半から３０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料される。令和６年度の県内の新
設住宅着工戸数は、前年度比で３．４％の減少となったが、市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万
円半ば、新築の土地建物で２，８００万円前後程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、郊外の既成住宅地域を形成し、最有効使用は低層住宅地である。市場参加者は個人が中心であるため、収
益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よっ
て対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に近隣地域の地価水準を総
合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -15                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[137.0]		 [100.0]
100		 48,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新設住宅着工数は減少傾向にあるものの、低
金利に支えられ、中古・リフォーム市場が堅
調であることから、住宅投資は、横這い傾向
にある。

周辺で民間業者による中規模戸建分譲が盛ん
に行われたが、供給可能な土地が減少し、環
状線内側の宝木町１丁目付近での分譲が目立
つようになった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -69　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ａ
-14		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
南5m、角地
１低専

(50,60)
b Ｒ０８公１
Ｂ
-25		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c Ｒ０８公１
Ｋ
-18		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
d Ｒ０８公１
Ｋ
-205		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
東6m、西6m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
50,159 		 100
[ 101.9]
49,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,200 
b (　           ) 
44,640  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
49,600 		 100
[  99.9]
49,650 
49,700 
c (　           ) 
48,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
50,380 		 100
[ 103.9]
48,489 
48,500 
d (　           ) 
45,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
40,995 		 100
[  87.1]
47,067 
47,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,600 円／㎡]  



宇都宮 -69　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,468,419 
698,966 
2,769,453 
2,478,010 
291,443 		 （　0.9742）
283,924 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,452,818 円　　　　（　     19,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -69　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     20.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパート：間取り２ＬＤＫ　平均専有面積平均約５７．５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,352 
148,720 		 1.0  148,720 
1.0  148,720 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,386 
152,460 		 1.0  152,460 
1.0  152,460 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

301,180 		 301,180 
301,180 
⑨年額支払賃料        301,180 円　×　12ヶ月　＝　       3,614,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,614,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       289,133 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,325,027 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           301,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          301,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,621 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,468,419 円　　　　（　        10,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,352 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -69　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,900 円  　　　　     38,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 144,566 円  　　　        3,614,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,500 円  　　　　     38,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,966 円　（　　　　　　         2,118 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,478,010 円  
（　　　　　         7,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,468,419 円      
②総費用 698,966 円      
③純収益　①－② 2,769,453 円      
④建物等に帰属する純収益 2,478,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 291,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 283,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          860 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,452,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -69　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市宝木町二丁目字西岡１０３５番９
 0600000163287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考