令和8年1月15日　提出 宇都宮 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -60 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市上戸祭町字中妻７４０番４５ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮市の北部に存する区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移する ものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市北部を中心とした住宅地域で、主たる需要者は宇都宮市及びその周辺に居住または通勤する一次 取得者等である。近隣地域は市街地中心部の住宅地域と比べると選好性は劣るが、区画整然とした居住環境の良好な住 宅地域で、値頃感もあるため比較的需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、土地が２５０㎡～３００㎡程度で１， ７００万円～２，２００万円程度、新築戸建住宅が３，９００万円～４，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定された容積率の低い住宅団地内に存し、経済合理性を有する賃貸住宅の経営 が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的での取引が主で、居住の快適性や利便性等 が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場の動向等を考慮し、比準価格 を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [104.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあるが、利便性や居住環境 の良好な住宅地への需要は堅調で、宇都宮駅 周辺や優良な商業背後地を抱える路線商業地 域で需要が強い。 宇都宮市中心市街地の北部に位置する住宅地 域で、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％