令和8年1月14日　提出 宇都宮 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -57 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市豊郷台２丁目６番１１ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宇都宮駅　北西方 6.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅団地で、今後も閑静な居住環境を有する住宅地域として熟成が進むものと予測する。中心部周辺の住 宅地と競合し接近性がやや劣ることから需要は後退傾向、価格は徐々に安定するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地周辺から郊外部の分譲住宅地まで広範囲である。需要者の中心は、宇都宮市の居住者で１次取 得者が多いが、圏外からの転入も多い。周辺には戸祭台団地、富士見が丘団地等の大規模な開発団地があり競合する住 宅地が多く、住宅団地としてグレードは高いものの接近性がやや劣ることから需要は低迷している。土地は、１，００ ０万円～１，５００万円前後、新規の戸建物件は３，０００万円～４，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、２階建の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台の住宅地域であり、地区計画により共同住宅等の建築は 制限されているため収益目的のアパートは見られず、自用目的の取引がほとんどである。よって、市場での取引の実体 を反映し、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連を考慮の上、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [123.6] [105.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気の回復傾向や都市基盤整備の進展 等に伴い上昇に転じる地域が増えているが、 人口減少が進み下落が続く地域も多く、二極 化が進んでいる。 高台の環境の良好な住宅団地として熟成が進 み特段の変動はないが、中心部周辺の優良住 宅地と競合し、接近条件から需給はやや弱含 み傾向にある。 街路条件、環境条件等に係る個別的要因につ いて、過去１年間の変動は特に認められない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％