令和8年1月16日　提出 宇都宮 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -55 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅德   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市御幸ケ原町字道下８２番６４ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 宇都宮 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 宇都宮駅北東方 5.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は宇都宮環状道路背後、市街地寄りの住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市北東部、宇都宮環状道路背後の住宅地域である。主な需要者は市内在住の居住者（主に一次取得 者層）が中心である。宇都宮市の郊外部・土地区画整理済の地域等には新規分譲地が多く見られ、供給は比較的多く競 合物件が多い。当地域内はほぼ熟成した住宅地域で選好性が低い。需要の中心は土地１，２００万～１，５００万円程 度、新築戸建住宅３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にアパート等は見られるが、対象標準地は画地規模が１８０㎡前後の画地で駐車場を入居者分設置することが困難 であり、戸建住宅地が建ち並ぶ街区内にあることから比準価格のみの試算となった。また、当地域は居住の快適性等を 重視する地域的特性を有している。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [119.2] [101.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善や底堅い企業収益を背 景に景気は緩やかな回復傾向にある。日銀が 政策金利を引き上げたことによる景気への影 響が注目される。 一般住宅とアパート等の存する住宅地域で地 域要因に大きな変動はない。地価はやや上昇 にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％