令和8年1月16日　提出 宇都宮 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -53 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市大曽４丁目４２番１１ ｢大曽４－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした既成住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とし、アパート等が見られる市街地中心部北側の熟成した既成住宅地域。地域要因に格別な変動 要因は見当たらない。堅調な住宅需要に支えられ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮駅等を最寄駅とする宇都宮市街地内の住宅地域。需要者の中心は、宇都宮市の居住者、通勤者 で１次取得者が大半を占めるが、２次取得者も見られる。近隣地域は、既成の住宅地域で熟成しているが、幅員がやや 狭い。より街路条件等が優れる区画整理地や民間の新規分譲地等と競合関係にある。市場の中心価格帯は土地は１，５ ００万円程度、新築戸建では３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が標準的な使用で居住の快適性を指向する地域である。また規模が小さいため、採算性のある賃 貸住宅を建築することは困難であり、収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心であるので多数の取引事例から 試算した信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [128.8] [102.0] 100 89,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに回復しているものの、個 人消費、新設住宅着工戸数はやや弱含み。雇 用・労働は足踏みの動き、物価水準は上昇傾 向が続いている。 市街地内の既成住宅地域であり、地域要因に 大きな変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％