別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
宇都宮 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -41 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.
鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 97,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 宇都宮駅北方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はＪＲ宇都宮駅に近く、生活利便性にも優れた住宅地域として競争力は高い。格別な変動要因もなく、
地価は当面、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市街地中心部及びその周辺の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、圏内の一次取得者層及び買換え
層も含み、更に圏外からの流入も見られる。需給は新しい区画整理地や中小規模開発の新規分譲地に集中する一方、条
件の劣る地域においては選別が厳しくなっている。需要の中心となる取引価格帯は、土地のみで２，０００万円～２，
５００万円程度、新築の戸建物件で３，５００万円～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺ではアパートやマンションも見られるが、多くは古くからの地主によるもので、市場での取引対象は自宅敷地等
、自用目的が主流である。一般に物件の選定に際しては収益性よりも、複数の物件間での比較においての居住の快適性
や生活利便性が重視される。したがって、本件においては、実際の取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[102.0]		 100
[118.5]		 [102.0]
100		 97,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は横ばい傾向が続いているが、新設
住宅着工戸数は減少傾向。市人口は微減傾向
。ＬＲＴ沿線・区画整理地を中心に地価は上
昇傾向。

ＪＲ宇都宮駅にも近く、生活利便性良好な住
宅地域として堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｊ
-120		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
b Ｒ０８公１
Ｋ
-209		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０８公１
Ｉ
-6		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０８公１
Ｊ
-27		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.5m道路、
南東4.5m、
角地
１住居

(60,180)
e Ｒ０８公１
Ｋ
-54		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m道路、
中間画地
準住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
107,032 		 100
[ 110.2]
97,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
99,100 
b (　           ) 
100,322  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
99,634 		 100
[ 104.0]
95,802 
97,700 
c (　           ) 
111,743  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
108,627 		 100
[ 112.0]
96,988 
98,900 
d (　           ) 
103,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
98,039 		 100
[ 102.0]
96,117 
98,000 
e (　           ) 
95,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
102,445 		 100
[ 107.8]
95,032 
96,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,200 円／㎡]  



宇都宮 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,708,184 
782,660 
2,925,524 
2,374,400 
551,124 		 （　0.9746）
537,125 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     12,491,279 円　　　　（　     52,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   239 ㎡     16.3 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、各階２戸。平均専有面積５０㎡を想定。駐車料込の賃料。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,600 
160,000 		 1.0  160,000 
1.0  160,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,620 
162,000 		 1.0  162,000 
1.0  162,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

322,000 		 322,000 
322,000 
⑨年額支払賃料        322,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,864,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       309,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,554,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           322,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          322,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         150,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,708,184 円　　　　（　        15,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,669 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 154,560 円  　　　        3,864,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         782,660 円　（　　　　　　         3,275 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,374,400 円  
（　　　　　         9,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,708,184 円      
②総費用 782,660 円      
③純収益　①－② 2,925,524 円      
④建物等に帰属する純収益 2,374,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 551,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 537,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,491,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
 0600000034413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇都宮 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -41 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 宇都宮駅北方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部に近い熟成した既成住宅地域である。生活利便性が高く、堅調な住宅需要に支えられ、地価は上昇
傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮駅等を最寄駅とする宇都宮市街地中心部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、宇都宮市
の居住者、通勤者で１次取得者が大半を占めるが、２次取得者も見られる。近隣地域は、既成の住宅地域で熟成してお
り、生活利便性も高いが幅員がやや狭い。より街路条件等が優れる民間の新規分譲地等との競合関係にある。市場の中
心価格帯は土地は２，０００万円～２，５００万円、新築戸建では３，５００万円～４，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には、一般住宅の外に低層のアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。自用目的での取引が中心であるので多数の取引事例から試算した信頼性の高い
比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[102.0]		 100
[118.5]		 [102.0]
100		 97,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかに回復しているものの、個
人消費、新設住宅着工戸数はやや弱含み。雇
用・労働は足踏みの動き、物価水準は上昇傾
向が続いている。

市街地内の既成住宅地域であり、地域要因に
大きな変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｂ
-14		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０８公１
Ｊ
-117		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０８公１
Ｋ
-54		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m道路、
中間画地
準住居

(60,160)
d Ｒ０８公１
Ｎ
-32		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西6m市道、
南東8m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,049  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
116,776 		 100
[ 122.0]
95,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
97,600 
b (　           ) 
93,753  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
113,276 		 100
[ 119.7]
94,633 
96,500 
c (　           ) 
95,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
102,445 		 100
[ 103.9]
98,600 
101,000 
d (　           ) 
136,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
132,247 		 100
[ 136.3]
97,026 
99,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,500 円／㎡]  



宇都宮 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,993,645 
784,758 
3,208,887 
2,614,080 
594,807 		 （　0.9712）
577,677 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,434,349 円　　　　（　     56,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 ＬＳ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   239 ㎡     16.3 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ２戸。駐車料込の賃料。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,582 
170,856 		 1.0  170,856 
1.0  170,856 

  ～ 2		 居宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,629 
175,932 		 1.0  175,932 
1.0  175,932 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

346,788 		 346,788 
346,788 
⑨年額支払賃料        346,788 円　×　12ヶ月　＝　       4,161,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,161,456 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       332,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,828,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           346,788 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          346,788 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         161,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,993,645 円　　　　（　        16,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,600 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 166,458 円  　　　        4,161,456　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,600 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         784,758 円　（　　　　　　         3,284 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,614,080 円  
（　　　　　        10,938 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,993,645 円      
②総費用 784,758 円      
③純収益　①－② 3,208,887 円      
④建物等に帰属する純収益 2,614,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 594,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,434,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
 0600000034413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考